Eigenmietwert Thurgau

Wer ist der Eigenmietwert?

Der Bundesgerichtshof fordert eine Regelung, die eine Anpassung der Eigenmietwerte bei Marktwertschwankungen erlaubt. Der Nutznießer muss im Gegenzug den Grundsteuerwert und den Eigenmietwert versteuern. In der Schweiz hat die kalkulatorische Mietwertbesteuerung eine lange Tradition. Die Eigentümer können die folgenden Unterhaltskosten von ihrem Einkommen abziehen, wenn sie dafür bezahlt haben: Der Eigenmietwert ist der entsprechende Wert gemäss "Angaben zum Immobilienbesitz".

Wer ist der Eigenmietwert?

Wie kann der Eigenmietwert berechnet werden? Bemessungsgrundlage für den Eigenmietwert ist die Mietfläche. Der Eigenmietwert sollte in der Regel dem Verkehrswert der Immobiliennutzung entspricht, d.h. der marktüblichen lokalen Miete, die den jährlichen Standardmietwert der Immobilie bestimmt. Dieses Prinzip erweist sich jedoch als schwer kalkulierbar. Erst durch den Abgleich mit vergleichbaren Objekten ist es möglich, eine Miete zu errechnen.

Bei Eigentumswohnungen ist der Vermietungswert in der Regel leicht zu ermitteln, bei Eigenheimen sind jedoch eine Vielzahl anderer Faktoren zu berücksichtigen. Die kantonalen Steuerverwaltungen können für die Ermittlung der kalkulatorischen Mietwerte unterschiedliche Vorgehensweisen anwenden: Der Vergleichsmietzins resultiert aus dem Abgleich der Objekte mit vergleichbaren, gemieteten Objekten. Bei einer kantonalen Liegenschaftsschätzung ist die Kalkulation sinnvoll, wenn der jeweilige Standort den Immobilienwert gleichmässig errechnet.

Den ermittelten Betrag nennt man oft den Vermögensteuerwert. Dabei wird der Eigenmietwert durch einen festen prozentualen Anteil ermittelt. Für Spezialfälle wie Luxusimmobilien und Ferienwohnungen sind Einzelbewertungen möglich. Einige Grundprinzipien müssen bei der Ermittlung des Eigenmietwertes berücksichtigt werden. Daher sind die kalkulatorischen Mietwerte immer moderat zu versteuern und es wird das übliche lokale Mietniveau als Berechnungsgrundlage herangezogen.

12/ Gehäuse für Wohnungen 3-2006

Die Gebühr für die Gewährung einer Immobilie oder Grundstücks an einen Dritten ist steuerpflichtiges Einkünfte. Bei Mietobjekten oder Eigentumswohnungen erfolgt die Steuerfestsetzung auf der Grundlage der effektiven Mieteinnahmen, wovon sämtliche geldmässig oder Sachleistungen des Vermieters inbegriffen sind. Wenn das Ei gentümer in der Immobilie selbst wohnt, muss es den Eigenmietwert besteuern. zwischen Aktionären und den von ihnen kontrollierten Unternehmen.

Seit langem wird in der Rechtswissenschaft und im Unterricht darüber gestritten, wie hoch die Steuer ist, wenn die Miete deutlich unter dem sachlichen Miet- oder Eigenmietwert liegen oder wenn die Immobilie gar illegal wird überlassen Nachfolgend soll die aktuelle Gerichts- und Beurteilungspraxis des Kantons Aargau geprüft werden.

Der Bundesgerichtshof (für die unmittelbare Bundessteuer) und das Bundesverwaltungsgericht (für die Staats- und Gemeindesteuer des Kanton Aargau) mussten in zwei Verfahren an jüngst die Problematik der Besteuerung der Vorzugsmiete beurteilen. Die Schweiz ist steuerpflichtig und aufgrund der noch nicht bestehenden Rechtsgrundlage ist der Eigenmietwert nicht steuerpflichtig.

Der Bundesgerichtshof führte in jedem Fall aus, dass dies so lange der Fall sein müsse, wie die Gründe für die Steuerhinterziehung für die Bestimmung der Miete nicht ausschlaggebend seien. Der Bundesgerichtshof hat gar festgestellt ausdrücklich, es kann von Anfang an eine Steuerhinterziehung ausgeschlossen werden, wenn eine Miete gezahlt wird, die mehr als 50% des kalkulatorischen Mietwertes beträgt beträgt. Liegt die Miete jedoch unter Hälfte des kalkulatorischen Mietwertes, kann davon ausgegangen werden, dass der Vertrag missbräuchlich nur zum Zwecke der Steuerersparnis geschlossen wurde.

In einem solchen Falle steht es dem Steuerzahler jedoch frei zu beweisen, dass Steuerhinterziehung trotz der vorhandenen Vermutungen unmöglich ist. Ob die Bedingungen einer Steuerhinterziehung erfüllt sind, ist in jedem Falle aufgrund der konkretisierten Umstände des Einzelfalls an prüfen zu richten. Das Verwaltungsgericht des Kantonsgericht Aargau hat sich am 18. Juli 2002 mit dem Tatbestand der Anmietung eines Eigenheims an die Tochtergesellschaft gegen eine deutlich reduzierte Gebühr (Vorzugsmiete) befasst.

Die Miete auf tatsächlich beträgt nur 25% des Eigenmietwertes von geschätzten. Der Verwaltungsgerichtshof bestritt die Existenz einer Steuerhinterziehung trotz der außerordentlich niedrigen Miete mit der Begründung, dass es sich bei Rechtsgeschäften zwischen Mutter und Kind - oder sonst zwischen engen Angehörigen - keinesfalls um unüblich handelt, diese Vorzugsregelungen einzuräumen, insbesondere wenn die Muttergesellschaft in guter Finanzlage lebt und auf eine marktkonforme Vergütung verzichtet werden kann.

Lediglich die mit der Tochtergesellschaft vereinbarte Miete musste von den Erziehungsberechtigten besteuert werden und nicht - wie vom Finanzamt verlangt - der Eigenmietwert der Immobilie. Der Kanton Aargau muss - im Gegensatz zu anderen Kantonen - grundsätzlich auf der von den Steuerzahlern geschlossten Seite Verträge aufbauen. Die dürfen weichen jedoch davon ab, wenn die Verpflichteten ein ungewöhnliches Verfahren gewählt nur um der Steuereinsparung willen haben, d.h. wenn eine Steuerhinterziehung vorhanden ist. noch nicht zu einer Steuerhinterziehung.

Der Bundesgerichtshof hält die Steuerhinterziehung für begrenzt, wenn die Miete weniger als 50% des Eigenmietwerts beträgt. Im Falle von angeführten erlaubte das Amtsgericht dagegen eine noch niedrigere Miete als missbräuchlich Es ist jedoch zu vermuten, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofes jüngste zu einem Praxisänderung im Kanton Aargau führt, weshalb die vom Oberlandesgericht auf die 50%-ige Begrenzung der Mehrwertsteuer ab sofort auch auf dürfte Anwendung findet.

Wenn die Rechtsform gewählte nur aus Gründen der Steuerersparnis umgesetzt wird, muss Eigentümer die Marktmiete oder mindestens den Eigenmietwert anstelle der niedrigen Miete besteuern. Zur Steuerhinterziehung kann daneben mit Namen geschlossen werden, wenn die Anmietung zu Vorzugsrabatten Erwägungen des Vermieters gegenüberstehen, die vom Mieter "verdeckt" berechnet und nicht als Mieteinnahme ausgewiesen werden.

Ein Steuerhinterziehung ist auch dann gegeben, wenn sich die Eigentümer trotz Weitervermietung der Mitnutzung vorbehält, ohne einen angemessenen eigenen Mietanteil zu besteuern. Wenn zum Beispiel ein Ferienhaus an einen nahestehenden Verwandten zu einer Miete gemietet wird, die deutlich unter dem Eigenmietwert ist, obwohl das Ferienhaus noch überwiegend von Eigentümer selbst benutzt wird, besteht eine Steuerhinterziehung, wenn Eigentümer statt des höheren Eigenmietwerts nur die niedrigeren Mieteinnahmen besteuert.

Um eine solche gewählte juristische Person wäre als Steuerhinterziehung zu bewerten. gegen das Gesetz und für, was klar ist. Für mietfreie Appartements (Dienstwohnungen), die der Mieter unter der Adresse Verfügung präsentiert, repräsentieren grundsätzlich die Miete eines Lohnbestandteils. Mietet ein Unternehmen (Aktiengesellschaft, GmbH) ein von ihm angemietetes oder übernommenes Eigenheim, das es nicht nutzt für geschäftliche Ziele, zu einem niedrigeren Preis an die Aktionäre, so erbringt es der LETZTE verseckt steuerpflichtige Nebenleistungen.

In dem Unterschied zwischen der marktüblichen Miete und dem Eigentümer tatsächlich werden weitere Gebühren in Rechnung gestellt für der Benützung an privater Wohnfläche ist das Unternehmen praktisch erschöpft; die Unterscheidung zwischen Vorzugsmiete und Marktwert ist zu den Einkünften des Unternehmens beizutragen. Sie muss diese Sachleistung als Ertrag versteuern. Der Vermietungswert - und nicht die tatsächlich erreichte reduzierte Miete - wird als Ertrag versteuert (z.B. des Kantons St. Gallen).

Je nach Steuergesetz ist die unverdiente Miete durch die Eigentümer der Immobilie oder durch den Vermieter zu besteuern. Wird eine Teilzahlung der Miete geleistet, so ist darin auch eine Mischspende zu sehen. In der Regel ist dies jedoch unschädlich, da Spenden an Nachfahren in den meisten Schweizer Bundesländern, auch im aargauischen, zollfrei sind.

Ist der Steuertipp â??Steuerersparnis durch mietzahlende Kinderâ?? ( "für") auf den Aargau anwendbar?

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