Immobilienkauf als Kapitalanlage

Berater Immobilienkauf als Investment

Ist es sich lohnenswert, in Immobilien zu investieren? Hier finden Sie unsere Tipps und typische Fallstricke beim Immobilienkauf! Immobilien gelten daher oft als sichere Anlage. Eine Immobilie - so der Begriff - ist eine besonders sichere Investition. Bei uns finden Sie hochwertige Immobilien als Investment!

Berater Immobilienkauf als Investment

Das Objekt ist oft das bedeutendste Gut für diejenigen, die ein solches Eigentum haben, und verbindet zwei wesentliche Merkmale, die über ein produktives Vermögen wie z. B. Anteile verfügen: Ein regelmäßiger Ertrag und unbegrenzte Gewinnsteigerung, die auch einen Inflations-Schutz mit einbezieht. Im Gegensatz dazu werden Liegenschaften nicht an einer Wertpapierbörse notiert, was bedeutet, dass nicht immer ein aktualisierter Kurs vorliegt und dass beim Erwerb erhöhte Anschaffungskosten aufkommen.

Die Spekulationsdauer ist ein Pluspunkt der Liegenschaft, d.h. nach 10 Jahren können Sie eine Liegenschaft mit Ertrag steuerbefreit veräußern und auch über 50 Jahre Bauzeit und Zins abziehen. Anlass genug, einen Blick auf das Thema Kapitalanlage zu werfen, denn neben der Aktie ist die Immobilienanlage zurzeit das vernünftigste Langzeitinvestment.

Wo und wann soll ich eine Liegenschaft erstehen? Der Preis von Liegenschaften hängt im Wesentlichen von zwei verschiedenen Einflüssen ab: dem Preis der Immobilie: Der Grund dafür ist, dass beim Immobilienerwerb nahezu immer fremdfinanziertes Kapital, also Baufinanzierungen, mitgenommen wird. Sind diese sehr vorteilhaft, erhöht sich die Verzinsung für Immobilienkunden bei gleichen Mieteinnahmen. Der Erwerber einer Liegenschaft möchte eine aktuelle Verzinsung von mind. 5% auf sein Kapital von 20.000 EUR erreichen, das er in den Erwerb einer Ferienwohnung mit einer jährlichen Miete von 5.000 EUR anlegt.

Deshalb muss er nach der Verzinsung wenigstens 1000 Euros haben. Der Festzins für ein Baudarlehen beträgt 5%, d.h. der Grundstückskäufer darf für Darlehenszinsen (5.000-4.000) höchstens 4.000 Stück aufbringen, um mit dieser Immobilie eine Verzinsung von 1.000 Euros zu erwirtschaften. Daraus resultiert ein maximales Darlehen von 80.000 Euros (5% von 80.000 Euros = 4.000), d.h. der Erwerber würde höchstens 100.000 Euros für die Immobilie aufbringen.

Der Festzins für die Baukostenfinanzierung beträgt 2%, wobei der Erwerber einen Darlehensbetrag bis zu 200.000 EUR aufnimmt ( (2% von 200.000 EUR sind 4.000 EUR Kreditkosten) und somit 220.000 EUR für die Immobilie aufbringen kann. Im Beispiel wird deutlich, dass eine Veränderung der Zinssätze bei gleich bleibenden Mietpreisen einen sehr großen Einfluss auf die Entwicklung der Kaufpreise von Liegenschaften hat.

Ausschlaggebend ist die Eigenkapitalverzinsung, die durch den Kauf von Immobilien erzielt werden kann und die mit diesem Kalkulator ermittelt werden kann. In der Regel sollte eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals von 10% erreicht werden, um die mit der Kapitalbeschaffung verbundenen Gefahren zu untermauern. Man sollte daher eine Liegenschaft erwerben, wenn die Eigenkapitalverzinsung so hoch wie möglich ist, d.h. die Kosten der Baufinanzierung sehr gering und die Ankaufspreise noch nicht zu hoch sind.

Ändern sich die Zinssätze, ändern sich die Grundstückspreise nur zögerlich. Im Idealfall wird gekauft, wenn die Zinssätze deutlich nachgegeben haben. Der Standort einer zu erwerbenden Liegenschaft sollte zum einen von der Stabilität der Nachfragesituation, aber auch vom Wachstumspotenzial abhängt.

Also schau dir Landkarten an, wo in 20 Jahren mehr Menschen wohnen wollen und kaufe mehr in dieser Zeit. Es ist auch ausschlaggebend, wie sich eine Großstadt entwickeln und wie trendy ein Stadtteil ist. Vielmehr ist es wichtig, eine gute Bewertung der Immobilie zu machen und dann zu einem angemessenen Kaufpreis zu erwerben.

Ausschlaggebend ist auch, dass sich eine Liegenschaft bereits aus den Mieterträgen bezahlt macht und nicht von Kapitalgewinnen oder Steuerersparnissen abhängig ist. Worauf kommt es bei der Bewertung von Immobilien an? Die Höhe des Preises einer Liegenschaft ist nicht nur vom oben genannten Makro-Faktor Kreditzinssatz abhängig, sondern vor allem von der jeweiligen Nachfragesituation. Ein gutes Appartement in MÃŒnchen, das auf Basis der 28 Einflussfaktoren mit 9,0 zu bewerten wÃŒrde, wÀre daher ein annehmbarer Anschaffungspreis das 30-fache der Jahresnettomiete, d.h. bei 8.000 EUR Grundmiete pro Jahr ein Anschaffungspreis von 240.000 EUR.

Wer jedoch zu viel darüber nachdenkt, sollte vor dem Kauf einer Immobilie anhand einer Prüfliste prüfen, ob es dort Knock-out-Kriterien gibt. Was ist das Verfahren für den Kauf einer Immobilie? Im Gegensatz zu Hauseigentümern ist die Situation beim Kauf von Immobilien für Investitionen nicht so bedeutsam, da sie immer eine Frage des Kaufpreises ist.

Entscheidet man sich für den Kauf einer Liegenschaft zur Kapitalanlage, ist der eigene Wohnsitz natürlich sehr nah, aber oft ist dieser auch überbewertet und man erzeugt ein weiteres Anlagerisiko. Mit dem Verkaufspreis und der festgelegten Mietpreis (ansonsten fragen oder schätzen) können Sie den abgerufenen Nettomietzins für das Immobilienobjekt rasch errechnen. Haben Sie die exakte Anschrift, sehen Sie sich das jeweilige Projekt mit oder ohne Führer an und erhalten Sie ein Gespür für den Mikrostandort.

Denken Sie über das Maximum nach, das Sie für diese Eigenschaft zahlen würden und den abgerufenen Preis zu ignorieren suchen. Sie haben als Käufer von Immobilien für Kapitalanlagen eine viel grössere Wahl und gehen weniger Risiko ein, sich in ein bestimmtes Gebäude zu verknallen, denn Sie müssen nicht in dieser Liegenschaft zuhause sein.

Wenn Sie ganze Hauser erwerben, sollten Sie auch einen Experten beauftragen, der sachlich ist und das Haus für Sie evaluiert, um eine weitere Realitätsprüfung durchzuführen. Ist der Wert der Immobilie wesentlich niedriger als ihr Wert, sollten sie vom Erwerb zurückhalten. Dies schließt auch den Irrtum ein, nur Objekte zu erwerben, die Sie selbst beziehen würden, da diese oft zu teuer sind und Apartments in B-Lagen und langweilige Gebäude oft eine viel höhere Rendite erzielen.

Häufig hört man nichts mehr, aber wenn man eine Liegenschaft zu einem angemessenen Kaufpreis erworben hat, der durch eine Bau-Finanzierung eine angemessene Gegenleistung erbringt. Welche Höhe sollte die Finanzierung beim Haus- oder Wohnungskauf haben? Hauskäufern wird immer empfohlen, den höchstmöglichen Eigenkapitalanteil für den Erwerb von Immobilien zu nutzen und dann die Rückzahlungsquote so hoch wie möglich zu halten, um die Liegenschaft so rasch wie möglich amortisiert zu haben.

Wenn Sie eine gemietete Wohnung oder ein gemietetes Haus erwerben, sieht die Berechnung auf dem derzeitigen Zinssatzniveau anders aus, denn je niedriger das Kapital ist, desto größer ist die Eigenkapitalverzinsung. Mittlerweile ist es als Privatmann mit guter Bonität möglich, auch mit 100% Kreditkapital Gegenstände zu erwerben, auch wenn man dafür etwas mehr Zins zahlt.

„Wer sehr zuversichtlich ist, dass das Geb�ude in 10 Jahren nicht weniger als beim Kauf ist, der geht auch bei einer Bau-Finanzierung ohne Eigenmittel kein so großes Wagnis ein, da er das Geb�ude nach Verstreichen der 10 Jahre gewinnbringend ver�uchlich ver�ußern kann oder schließt schlicht eine Folgefinanzierung, wenn die Verzinsung dann noch gering w�re.“

Bei einem Darlehen von 1,5% sollten Sie dies ebenfalls nutzen, da Sie als Anleger zusätzliche Apartments oder Anteile mit dem angesparten Kapital erwerben können. Das bedeutet aber nicht, dass man es übertreiben sollte, denn in einer Seifenblase ist es so, dass viele selbst uniformierte Abnehmer blindlings Überbewertete erwerben und für sie hoch dotieren.

Also nur soviel wie möglich einkaufen und nur Gegenstände, bei denen man sich ganz genau weiß, dass sie in 10 Jahren wenigstens so viel sein werden. Damit haben Sie auch einen Inflations-Schutz, der zurzeit kaum in den Darlehenszinsen beinhaltet ist, denn selbst wenn der Immobilienwert gleich bleibt, ist es nicht ungewöhnlich, dass er in den kommenden 10 Jahren zusammen 20-50% Teuerung gibt und damit die Immobilien so viel an Wert gewinnen, während der Zins nominal gleich bleibt.

Zudem können sie von ihren Investitionen Grundstückszinsen abziehen, was ein weiteres Indiz für erhöhte Hypotheken ist. Nachteilig beim Immobilienkauf sind die Mehrkosten, die beim Erwerb von größeren Objekten wirklich wehtun und somit die Immobilie zu einer sehr langfristig angelegten Investition machen. D. h. selbst wenn man ein neues Gebäude ohne Maklergebühren kauft, ist man mit mind. 5,5% des Anschaffungspreises dabei, kann es aber auch rasch bis zu 15% werden, wenn man einen Vermittler braucht.

Also behalten Sie Immobilien für wenigstens 10 Jahre. Wenn Sie die Liegenschaft seit weniger als 10 Jahren besitzen, müssen Sie auf den Ertrag, den Sie bei einem Immobilienkauf erzielen, Kapitalertragsteuer zahlen. Mit dem Vermieten können Sie die Baukosten und auch die Reparaturkosten von Handwerksbetrieben vollständig abziehen. Sie können Fahrten zu Ihrem Fahrzeug auch mit einer km-Pauschale absetzen.

Außerdem können Sie seit mehr als 50 Jahren 2% des Wertes der Immobilie, also nicht des Grundstücks, verkaufen. Es sollte aber nicht ausschlaggebend sein, denn Verkaufen ist nur dann etwas, wenn man auch ein angemessenes Einkommen hat. Wer mit Steuerersparnissen wirbt, sollte aufpassen, denn der Einkauf muss sich auch auszahlen, d.h. eine ansprechende Rendite erwirtschaften.

Auch in anderen Staaten wie den Vereinigten Staaten können Besitzer Zinsen auf Darlehen abziehen, was wohl ein Hauptgrund für den hohen Anteil an Wohnimmobilien ist. Welche Möglichkeiten gibt es zum Immobilienkauf? Die Kosten einer Immobilie werden von vielen Käufern unterschätzt, sei es bei Reparaturen, aber auch bei der Suche nach neuen Mietern oder bei Besprechungen mit den Eigentümern.

Alternativ ist daher der Erwerb von Real Estate Investments (REITs) oder Objektgesellschaften möglich. Im Inland sind folgende Unternehmen von Bedeutung, die mehrere tausend Objekte bewirtschaften und damit Mieteinnahmen erwirtschaften. Deutscher Immobilienfonds (Wohnungseigentümer):

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