Rendite Immobilien

Real Estate Yield

Das Investment in eine Immobilie kann sich durch eine hohe Rendite auszahlen und sich als gute Kapitalanlage erweisen. Welche Bedeutung hat die Rendite in Bezug auf Immobilien und wie kann sie berechnet werden? Finden Sie heraus, wie Sie den Gewinn mit der Renditeberechnung berechnen können! Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind eine Anlageform, die sich in den letzten Jahren zunehmender Beliebtheit erfreut hat. Eine Investitionsliegenschaft kaufen.

Spitzenimmobilien: Rendite wird zur Kleinigkeit

Der neue Wunsch nach einem gemieteten Haus ist leicht zu begründen, sagt dazu der geschäftsführende Gesellschafter des Münchner Brokerhauses Rohre Immobilien: "Die Finanzmarktkrise hat uns gezeigt, dass Rendite zum einen mit Risiken und zum anderen mit Arbeiten impliziert ist. Ein Investment in Immobilien mit einem langfristigen Zinssatz von fünf Prozentpunkten pro Jahr gilt deshalb wieder als gut, weil es ein relativ sicherer Betrieb ist.

Der typisch deutschstämmige Einkäufer hat sowieso keine hohen Renditeerwartungen: "Er sieht bei einer Einkaufsentscheidung mehr auf die Situation", beschreibt E&V-Geschäftsführer Dr. Thomas H. G. Dahl seine Klientel. Die Einkäufer in den Städten MÃ?nchen, DÃ?sseldorf und Harburg sind derzeit mit den niedrigsten Gewinnen begnÃ?gt. "Eine Rendite von 4,5 Prozent ist momentan für viele unserer Mandanten in Ordnung", sagt Jörn Ölaf F. L. Ridder, Bereichsleiter Wohnen beim Brokerhaus Großmann & Berger Deutschland.

Ähnliches erwartet man in MÃ??nchen, sagt Dr. med. Sven Keussen: â??Die Mehrheit des Marktgeschehens liegt zwischen dem 18- und 22-fachen der Jahresnettomiete bzw. 4,5 und 5,5 Prozent Rendite. Diese Rendite ist für den professionellen Anleger zu niedrig: "Wir erwerben Immobilien elf- bis 12,5-mal. Daher haben wir in MÃ??nchen und Stgt. bisher nichts gefunden", sagt der Einkaufsvorstand der auf Wohnimmobilien anlagengÃ?

Sogar bei Abschottungsauktionen hat er derzeit in diesen Großstädten Pech: "Heute offeriert der Steuerexperte auch - und für sie sind vier Prozente immer besser als Tagesgelder.

Bei Renditeliegenschaften lieber hoch oder tief auszahlen?

Oft stellt sich die Fragestellung, ob eine finanzierte Investitionsliegenschaft hoch oder tief zurückgezahlt werden soll. Ich beziehe mich nur auf Annuitätendarlehen, denn dies ist die gebräuchlichste Form der Finanzierung von Immobilien und ich ziehe sie vor. Zudem basieren meine Vermutungen immer auf einem höheren Grad an Finanzierung.

Das bedeutet, dass zumindest 90-100% des Kaufpreises bezahlt werden und der Restbetrag aus dem Fonds. Auf diese Weise erhalte ich mein Beteiligungskapital und kann es für andere (Immobilien-)Geschäfte verwenden. Eine hohe Rückzahlung hat in der Regel zur Folge, dass das Wagnis rascher reduziert wird. In diesem Fall macht die bisher finanzierende Hausbank in der Regel ein weiteres Gespräch.

Bei Verzerrungen auf dem Grundstücksmarkt können immer wieder Schwierigkeiten auftauchen. Steigen beispielsweise die Marktzinsen, sinken die Preise für Immobilien in der Regel. 2. Wenn man nun auf dem Hoch der Grundstückspreise gekauft hat und der Immobilienwert nach 10 Jahren um 30% sinkt, dann muss man wenigstens 3% pro Jahr zurückgezahlt haben, um nach 10 Jahren den selben Belehnungswert zu haben.

Bei einer anfänglichen 100%igen Rückzahlung von 2% hätte das nach 10 Jahren 20% des Finanzierungsbetrages zurückgezahlt werden müssen, aber die Liegenschaft ist um 30% zurückgegangen. Allerdings weigern sich viele Kreditinstitute, mehr als 100% zu refinanzieren, so dass diese entweder zusätzliche Sicherheiten (z.B. in Gestalt von unbelastetem Land) oder weitere Einlagen von Barmitteln verlangen können.

Ist beides nicht möglich, kann die Hausbank das Darlehen kündigen und der Saldo muss innerhalb weniger Tage gefunden werden. Dies kann unter bestimmten Voraussetzungen dazu fuehren, dass die Liegenschaft abgeschottet wird und Sie selbst in die Zahlungsunfaehigkeit geraten. Der Einfachheit halber habe ich eine starre Rückzahlung von 2% über den ganzen Zeitraum erwartet.

Zur Vermeidung des oben genannten Szenarios kann mit der Hausbank von vornherein eine erhöhte Rückzahlung vereinbart werden. Einige Vor- und Nachteile einer derart starken Rückzahlung möchte ich erläutern: Jeder, der glaubt, dass eine geringe Rückzahlung immer mit einem höheren Rückzahlungsrisiko verbunden ist, sollte sich bewusst sein, dass dies nicht so ist.

Doch auch signifikant geringere Rückzahlungen können sinnvoll sein, obwohl es immer weniger Kreditinstitute gibt, die Rückzahlungen im 1,xx-Bereich bereitstellen. Dies ist bei Anlageobjekten mit hohem Cashflow von untergeordneter Bedeutung, da die Immobilien selbsttragend sind und zusätzliche Einnahmen erwirtschaften. Doch je mehr Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer sind, desto wichtiger ist es für all jene, die zu viel kaufen und zu viel Hypotheken aufnehmen.

Lassen Sie uns in etwa sagen, dass die meisten Kreditinstitute in der Regel 2 - 2,5% als Rückzahlung annehmen. Doch welche Optionen gibt es, um das Rückzahlungsrisiko zu reduzieren? Dies ist bei einigen Kreditinstituten bereits im Zinsfuß veranschlagt, bei anderen kosten sie vielleicht 0,05 - 0,1% für 5-10% Sonderrückzahlung pro Jahr (berechnet auf die Kreditsumme) mehr.

Bei einer Kreditsumme von 100.000 würde die Rückzahlungsmöglichkeit bei 10 Jahren Zinsverpflichtung gut 1000 Euro ausmachen. Nach dieser Entscheidung kann der Betrag auf Jahresbasis getilgt und der Darlehensbetrag innerhalb der Zinsbindungsfrist reduziert werden.

Wenn Sie beispielsweise jährlich 5.000 EUR zurückzahlen, haben Sie nach 10 Jahren bereits 50.000 EUR nur über die Sondertilgung gezahlt. Darüber hinaus haben sie mit einer Rückzahlung von 2 % und einem Darlehen von 100.000 ? auch 20.000 ? zurückgezahlt. Im Regelfall bin ich mit einer Rückzahlung von 2% einverstanden.

Auf diese Weise zahle ich 20% des Darlehensbetrages über einen Zehnjahreszeitraum. Weil ich nur Immobilien erwerbe, die mir eine Bruttomiete von mind. 10% bringen, setze ich die meisten der verbleibenden Überhänge in einen ETF-Sparplan ein, nachdem ich Wartungsreserven aufgebaut habe, die ich auf monatlicher Basis einspare. Ich kann nach 10 Jahren in der Regel auf eine beträchtliche Ersparnis zurückblicken.

Jetzt kann ich mich dafür entschließen, ob ich das Kapital in die Reduzierung der Kreditsumme investieren oder eine andere Liegenschaft kaufen oder auf andere Weise investieren möchte. Ich werde dann den Kreditbetrag nicht reduzieren. Wenn auch der Grundstücksmarkt vor Ort ist und meine Liegenschaft 30% an Wertverlust erlitten haben sollte, kann ich mein ETF-Portfolio bei Bedarf noch in die Folgefinanzierung mit einbeziehen.

Dies hat den Vorzug, dass ich weiter am Sparkonto sparen kann, was bedeutet, dass auch der Betrag im Wertschriftendepot zunimmt und ich meine Barreserven nicht der Hausbank zur Verfügung stellen muss. Selbstverständlich werden von der Hausbank nicht 100% des Pfandwertes als Sicherheiten anerkannt, sondern je nach Institut zwischen 50 und 80%.

Dies ist nicht nur von der Art der Anlage, sondern auch von der Depotzusammensetzung abhängig. Erwarte ich nun eine Rendite von 5% (der Börsendurchschnitt beträgt rund 7%) pro Jahr, habe ich nach diesen 10 Jahren noch eine zusätzliche Wertzuwachsquote von 30.000 Euro nach Kapitalertragsteuer.

So hätte ich ein Stammkapital von ca. 150.000 Euro aufgebaut, das ich entweder zur Tilgung der Verbindlichkeiten oder für eine Vorauszahlung einer gr? Wenn die Börse UND der Grundstücksmarkt sich derzeit auf einem Tiefstand befindet, darf mein Portfolio nur einen Betrag von 100.000 und mein renoviertes Objekt nur einen Betrag von 300.000 Euro haben.

In der Regel hätte ich im Zuge der Finanzierungen in den 10 Jahren bereits 95.000 EUR zurückgezahlt. Aber jetzt ist die Liegenschaft nur noch 300.000 EUR nach dem Preisverfall zu haben. Ich würde also meine Kaution, die die Hausbank zu mind. 50% leiht, als Sicherheiten abgeben und mit weniger als 100% des Darlehens eine recht solide Folgefinanzierung bekommen.

Für einen Immobilien-Investor ist neben der Wahl der geeigneten Immobilien und deren Erschließung die Frage der Finanzierbarkeit ein wesentlicher Teil.

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