Soziale Wohnungsbauförderung

Wohnungsbauförderung - auf dem richtigen Weg?

Die Aufgabe der sozialen Wohnraumförderung bestand fortan darin, Haushalte zu unterstützen, die sich trotz der allgemein guten Versorgungslage nicht ausreichend versorgen konnten. Um den Druck auf den Wohnungsmarkt in Deutschland zu verringern, will die Bundesregierung die Mittel für die soziale Wohnraumförderung deutlich erhöhen. In Wirklichkeit ignoriert die Ausweitung der Subventionen jedoch den Kern der Probleme auf dem Wohnungsmarkt, die hauptsächlich auf den Mangel an Bauland zurückzuführen sind. Förderbank für die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein ist die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH).

Die soziale Wohnraumförderung spielt eine zentrale Rolle im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen in Rheinland-Pfalz.

Wohnungsbauförderung - auf dem rechten Weg?

Steigende Mietpreise in Ballungszentren und ein Mangel an Wohnungen für Fluechtlinge haben zu einer reflexiven Nachfrage nach mehr Sozialwohnungen gefuehrt. Dies ist der einzige Weg, um eine ausreichende Versorgung mit bezahlbarem Wohnen zu garantieren. Die Unterbringung in bestehenden Wohnungen wäre wesentlich günstiger und integrations-freundlicher als in neuen Wohnhochhäusern ("vertikale Dörfer") im Sozialwohnungsbau, wie sie heute von der nordrhein-westfälischen Staatsregierung geplant sind.

Allein aus diesem Grund sind für diese Kunden besondere Wohnbauprogramme der richtige Weg. Auf jeden Fall sollten sie nicht in den großen Städten bevorzugen, wo die Wohnmärkte bereits am angespanntesten sind und wo die grössten gesellschaftlichen Schwierigkeiten bereits da sind. Vielmehr wäre es richtig, auch im laendlichen Raum freien Wohnraum zu haben.

Zu diesem Zweck muss die Benennung von Baugrundstücken gefördert werden, ohne Pflichtanteile für den zunehmend verbreiteten Sozialwohnungsbau. Der Immobilienmarkt sollte auch teilweise von den darauf angebrachten Kunstfesseln befreien. Von der Aufhebung übermäßiger Schallschutz- und Abstandsregelungen bis hin zur beschleunigten und standardisierten Zulassung hat die Wohnbaubranche umfassende Lösungsvorschläge unterbreitet.

In der nächsten Phase der Anfang des Jahres in Kraft getretenen Energiesparverordnung ( "EnEV 2016") wird der Preis für den Wohnbau um geschätzte 7% bis 9% steigen. Darüber hinaus soll eine weitere Begrenzung der Mieterhöhung auf max. 50% in acht Jahren und max. 4 EUR pro qm erfolgen. Zwar klagt der Bund über Wohnraummangel und Mietpreissteigerungen, aber er setzt auch alles daran, Privatanleger noch mehr als bisher zu erschrecken.

Man kann über ihre Rechtfertigung argumentieren, zumal sie mehr als 100% des Kaufpreises im Zusammenhang mit dem Tax-free-Verkauf von Eigentumswohnungen durch Mehrfachkäufe und Veräußerungen ausmachen kann. Auch der Wohnungsbau ist eine Investition für die nächsten Jahre, während die Finanzpolitik sehr volatil ist. Andererseits bewegen sich die wohnungspolitischen Rahmenbedingungen recht zuverlässig in planwirtschaftlicher Hinsicht.

Eine scheinbar soziale Wohnungsbaupolitik hat langfristig genau das Gegenstück. Positiv in der gegenwärtigen Wohnungsbaupolitik ist die zu Beginn des Jahres 2016 in Gang gekommene Wohnbauförderungsreform. Nach fast einhelliger wissenschaftlicher Meinung ist Wohnbeihilfe sozialer akzeptabel als billigeres Wohnen, und es gibt auch keine Allokationsprobleme wie beim sozialwohnen.

Wenn es nur eine von vier Personen gibt, die Anspruch auf Sozialwohnungen haben, ersetzen unweigerlich Schlangen und Kriterien der politischen Verteilung diese. Wohnbauförderung hingegen steigert die Nachfragemacht der Wohnungssuchenden und hilft so, das Wohnungsangebot zu steigern. Der Wegfall dieser Sondersteuern auf Grundstücke würde nicht nur das Wohnen attraktiv machen, sondern auch zu beträchtlichen Ersparnissen bei den administrativen Kosten führen.

Der Steuerausfall wäre beherrschbar; bei der Vermögenssteuer würden sie rund 12 Milliarden EUR oder 1,2 % des Gesamtsteueraufkommens betragen. Dies ist im Basic Law jedoch noch nicht geregelt; seine Entstehung wäre daher im Verhältnis zu dem hier auf dem Spiel stehenden Steueraufkommen von rund 8 Milliarden EUR unter Umständen zu aufwendig.

Das Wohnungswesen würde revitalisiert, ein Betrag zur Steuervereinfachung bereitgestellt und außerdem würden die Verteilungseffekte in die gewünschte Richtung gehen, zumindest wenn das Effizienzprinzip der Steuern als Massstab herangezogen würde. Nordrhein-Westfalen will den Sozialwohnungsbau stärken: 50.000 neue Wohneinheiten, in: az-web. de vom 2.10.2015. 3 Slg.

Waldberg: Cost drivers for housing construction, Arb itration Group e. V. Karlsruhe, S. A., 94 7 Cf. 7 Expertenrat zur Begutachtung zur Gesamtwirtschaftlichen Entwicklung: Annual Report 2013/14, Wiesbaden, Nov. 2013, p. 473 8 Cf. 8 M. M. Schier, M. Soziale Wohnungsbauförderung unter dem Mikroskop, in: IW-Trends, 43. Jahrgang (2016), S. 29. 9 Nach Aussage des Vorstandsvorsitzenden des Verbandes unabhängiger Wohnunternehmen in Nordrhein-Westfalen, M. Dornieden, http://www1.wdr.de/nachrichten/wohnungsbau-initiative-bauministerium-100.html.

S. R. Braun: "Wer Wohnung aussät, wird Bewohner ernten" - Entwurf einer rationellen Wohnpolitik, Berliner, Dezember 2014, S. 11 11 S. D. Nebenkosten von 86 240 EUR werden mit Heizkosteneinsparungen von nur 29 610 EUR (in 20 Jahren) im dort berechneten Beispiel verglichen. 11 Siehe N. Hüller, D. Schultewolter: Wohnpolitik für die Stadt?

Der Bedarf an Appartements im Mittel- und Niedrigpreissegment ist höher als bisher in Metropolen, Agglomerationen und Hochschulstädten - den so genannten Schwärmenden Städten. Ein Grund für die hohe Wohnungsnachfrage ist die Binnenmigration - also die Migration innerhalb des eigenen Staats. Als dritte Migrationsdimension ist der große Zustrom von Menschen zu nennen, von denen ein großer Teil in der Bundesrepublik verbleibt.

Für alle Menschen in der Bundesrepublik benötigen wir unbedingt bezahlbares Wohnen. Aus diesem Grund ist ein zweifarbiger Mix aus starker sozialer Wohnungsbauförderung und Themenförderung, wie z.B. dynamischer Wohnbauförderung, unerlässlich. Das Wohnraumdefizit in der Bundesrepublik beträgt zurzeit mind. 800.000 Wohneinheiten. Im Einzelnen müßten in der Bundesrepublik bis 2020 rund 400.000 Wohneinheiten pro Jahr entstehen, rund 140.000 mehr als in diesem Jahr - davon 80.000 im Sozialwohnungsbau und 60.000 Wohneinheiten im Bereich der erschwinglichen Wohneinheiten.

Vor allem in Metropolen, Ballungsräumen und Hochschulstädten fehlt es an diesen Apartments. Bis heute hat sie zu einem hochwertigen und attraktiven Mietwohnbestand in der Bundesrepublik beigetragen. Das Erste und Zweite Wohngesetz (beide aus den 50er Jahren) wirkten dem durch den Krieg verursachten Wohnungsmangel sehr entgegen.

Jänner 2002 kam es zu einem ersten politischen Bruch in der Wohnungspolitik, die durch den Umbau nach dem Zweiten Weltkrieg gekennzeichnet war. Zielpublikum der Wohnungsbauförderung sind jene privaten Haushalten, die sich auf dem Wohnungsmarkt nicht ausreichend ernähren können und auf Förderung angewiesen sind ( "WoFG§1Abs. 2").

Die Föderalismusreform hat das Recht auf soziale Wohnungsbauförderung zum 1. Januar 2007 in die alleinige gesetzgeberische Zuständigkeit der Bundesländer überführt. Dieser Systemwandel wurde durch die notwendige stärkere Ausrichtung der Teilmärkte und die gleichzeitige Erhöhung der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Effizienz der Förderungsinstrumente gerechtfertigt. Bis 2019 wird der Bund den Ländern einen jährlichen Finanzbeitrag von 518,2 Mio. leisten.

Angesichts der zunehmend angespannten Situation auf vielen großen städtischen Wohnmärkten wurde dieser Wert im vergangenen Jahr um weitere 500 Millionen EUR pro Jahr aufstocken. Die Einwanderung in die ökonomisch interessanten Gebiete unseres Heimatlandes wird, wie die aktuellen Voraussagen belegen, weit über das Jahr 2019 hinweggehen.

Von der demographischen Veränderung in der Bundesrepublik sind nicht alle Teile des Landes in gleicher Weise betroffen, sondern sie erfolgt in sehr unterschiedlicher Form, die zum Teil auch konträr ist und gleichzeitig zu ungleichen Veränderungen führt. Damit wird sich die Nachfragestruktur auf den lokalen Immobilienmärkten weiter differenzieren. Auf der einen Seite wird Wohnraum gebraucht, um der älter werdenden Gesellschaft ein "langes Leben" im Wohnungsbestand zu sichern.

Ganz anders sieht die konjunkturelle Entwicklung der Privathaushalte in der Bundesrepublik aus. Derzeit sind rund 20 % der Haushalten einkommensschwach. Daher bleibt die Belieferung einkommensschwacher Privathaushalte eine wichtige wohnungswirtschaftliche und wohnungspolitische Aufgabenstellung. Landesweit gibt es immer weniger soziale Unterkünfte. Während es 2002 noch rund 2,6 Millionen Eigentumswohnungen mit Festpreisen gab, waren es 2014 nur noch rund 1,4 Millionen WG.

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Die Gesellschaften im DW verwalten fast 61% des sozialen Wohnungsbaus in Deuschland. 2014 verfügten die GdW-Gesellschaften über nur noch 855.000 fest vermietete oder belegte Wohneinheiten (siehe Abb. 1). Diesem Rückgang steht lediglich ein Neubau von 3077 Eigentumswohnungen im Jahr 2014 mit festen Mieten bzw. Belegungsraten, also als "Sozialwohnungen", gegenüber.

Für die weitere Bereitstellung von erschwinglichem Wohnen für wirtschaftlich schwächere Menschen ist es außerdem von entscheidender Wichtigkeit, dass die Länder die ihnen vom Staat zur Förderung von Wohneigentum zur Verfügung stehenden Mittel in vollem Umfang für einen bestimmten Zweck ausnutzen. Ist das derzeit an vielen Stellen angekündigte politisches Bekenntnis zu erschwinglichem Wohnen ernsthaft, muss es hier eine freiwillige Verpflichtung sein.

Die Lage für alle Wohnungsbaugesellschaften in den Boomregionen wird ohne die zweckgebundene Verwendung dieser Mittel noch schwieriger. Selbst die städtischen Wohnungsgesellschaften als starker Ansprechpartner der Kommunen bei Wohnungslieferverträgen und Dienstleistungen von allgemeinem Interesse können den Abbau des Mietwohnungsbestands nur zum Teil durch freiwillig eingegangene Belegungszusagen kompensieren. Berücksichtigt man den Bedarf im Wohnungsbestand, die weitere Ausdifferenzierung der Einkommen der Haushalte und den Anstieg des Transfereinkommensanteils sowie den gleichzeitigen Abbau des sozialen Wohnungsbestands und den bisher geringen Neubau, wird klar, dass die soziale Wohnungsbauförderung mindestens in Ballungsräumen, in denen bereits heute Wohnungsnot herrscht, und in Wachstumsmärkten dringlich ist (vgl. Schaubild 2).

Darüber hinaus ist in vielen Wohnteilmärkten der Ausbau bestehender Wohneinheiten für bezahlbares, familienfreundliches oder seniorengerechtes Leben vonnöten. Wohnbau 2011 bis 2015 und Wohnungsnachfrage 2016 bis 2025 zur Deckung des derzeitigen Bedarfs und zur Reduzierung des Wohnraumdefizits. Um Menschen mit mittlerem und niedrigem Gehalt auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum zu bieten, benötigen wir auch in der Bundesrepublik starke Wohnbauförderung.

Es geht um den sozialen Zusammenhang der Stadtteile und die finanziellen Belastungen für die Gemeinden werden weiter stark zunehmen, wenn die Wohnbeihilfe nicht an die Preisentwicklung und den Lohn angepaßt wird. Derzeit werden nur die Unterbringungskosten an die Jahrespreisentwicklung und die Gehaltsentwicklung angepaßt, nicht aber das Wohnbeihilfe.

Dies hat unweigerlich zur Folge, dass immer weniger private Haushalten Wohnbeihilfen und immer mehr private Haushalten Sozialleistungen nach dem Sozialgesetz (SGB II) gewährt werden. Die Wohnbauförderung begrenzt einkommensschwache Privathaushalte nicht auf das schmale Wohnsegment mit besonders niedrigen Mietpreisen, sondern ermöglicht ihnen auch den Zugriff auf Mietwohnungen mit Durchschnittsmieten. Zudem befürwortet die Hauswirtschaft die Einführung einer Heizungs- und Energiekosten-Komponente, um den in den vergangenen Jahren erhöhten Belastungen in diesem Segment gerecht zu werden.

Der Sozialwohnungsbau muss unbedingt gefördert werden - aber das allein genügt nicht. Außerdem benötigen wir "Wohnraumförderung für das Zentrum". Demnach kann eine Steigerung des erschwinglichen Wohnraums in der Bundesrepublik nur mit einem Maßnahmenbündel erreicht werden. Die Bundes-, Landes- und Kommunalverwaltungen müssen ihre "wohnungspolitischen Hausaufgaben" machen.

In ihrer Untersuchung greifen die Forscher des RegioKontext-Instituts auf die qualitativen Stellungnahmen von Wohnungsbaufachleuten - darunter Mieterverbände, Wohnungsbaugesellschaften, Gebietskörperschaften und Kapitalgeber - zurück. In den letzten Wochen hat sich die Untersuchung durch eine Vielzahl von bundesweiten Befragungen zu einem "Wohnseismographen" für die Bundesrepublik entwickelt. Erst mit einer ganzen Palette gleichzeitiger Massnahmen kann die Qualität des Wohnens in der Bundesrepublik gehalten und gesteigert, der Wohnbau angeregt und die Wohnungsnot an vielen Stellen langfristig behoben werden (siehe Box 1).

Das Instrumentarium für einen erschwinglicheren Wohnneubau in den Ballungsräumen Deutschlands liegt seit MÃ? Eine Möglichkeit zur Förderung von Mitarbeiterwohnungen wäre eine spezielle Abschreibung für Sozialwohnungen. Die Wiederaufnahme des bisherigen Einkommensteuergesetzes (EStG) über "erhöhte Abzüge für sozial gebundene Wohnungen" könnte die gesetzlichen Wohnbedingungen für die Anmietung auf Menschen mit Wohnrecht auf Arbeitnehmerwohnungen ausweiten.

Zur Unterstützung des Mitarbeiterwohnungsmodells, das auch für den gesamten Wohnmarkt erhebliche entlastende Effekte bringen kann, könnte auch die Schaffung eines Steuerfreibetrags in Betracht gezogen werden - z.B. 100 bis 150 EUR pro Kalendermonat. Derzeit haben die Mitarbeiter Anspruch auf eine einkommensteuer- und sozialversicherungspflichtige Sachleistung, wenn ihr Dienstgeber eine Eigentumswohnung zu einem reduzierten Preis zur Verfügung stellt.

Effektives Mittel für mehr Wohnbau im Allgemeinen wären Sonderabschreibungen für Steuerzwecke (Sonderabschreibungen). Ein Investitionszuschuss sollte als äquivalentes Mittel eingesetzt werden, damit sich Wohnungsbaugesellschaften - besonders Mietgenossenschaften - stärker im Wohnbau einbringen. Allerdings muss die Regierung nun darauf achten, dass die geplante Förderung des erschwinglichen Wohnungsbaus nicht durch übermäßigen Energiebedarf im Rahmen des neuen Konzepts der Energiesparverordnung (EnEV) oder durch unangemessene neue Regelungen im Rahmen der aktuell diskutierten Verschärfung des Mietrechts gebremst wird.

Das von der deutschen Regierung derzeit beobachtete "Push-and-Pull-Konzept" für den Wohnbau muss unbedingt gestoppt werden. Der Weg zu mehr Wohnraum für alle Menschen muss von allen Seiten her mit Nachdruck beschritten werden; es bedarf einer klaren politischen Zielkonzept. Das betrifft insbesondere den Wohnbau. Das Wissen, die Erfahrungen, die Kontakte sind in der Wohnungsbranche vorhanden.

Das geht ja ganz schön zügig. Die Ausgewogenheit des deutschen Wohnungsmarkts mit seiner Kombination aus Eigentums-, Miet- und Genossenschaftswohnungen war eine wichtige Grundvoraussetzung für die Bewältigung der Wirtschafts- und Finanzwirtschaft. Daher muss die Wohnungspolitik ein großes eigenes Interesse daran haben, das Funktionieren des Wohnungsmarkts und die Investitionsmacht der Wohnungsgesellschaften zu wahren.

Im Rahmen der Wohnungsbauförderung bekommen Anleger reduzierte Darlehen oder Subventionen, sofern sie Wohneinheiten errichten, die für einen bestimmten Zeitpunkt nicht über einen bestimmten Mietzins hinausgehen (Belegungszusage). So soll die soziale Wohnungsbauförderung, ehemals Sozialwohnungsbau, zwei Aufgaben zugleich lösen: Auf der einen Seite sollte mehr aufgebaut werden, und auf der anderen Seite sollten Haushalten mit niedrigem Lohnniveau erschwingliche Wohnmöglichkeiten zur Verfügung stehen.

Damit soll das Gerät eine gesellschaftspolitische, aber auch eine bauwirtschaftliche Wirkung haben, die sich in der folgenden Darstellung vor allem auf den ersten Punkt konzentrieren soll. Die soziale Wohnungsbauförderung erfreut sich einer hohen politischen und öffentlichen Anerkennung. Denn der Wohnraummangel konnte in dieser Zeit verhältnismäßig rasch beseitigt werden. Obwohl es heute in einigen Regionen in Deutschland noch einen Wohnraummangel gibt, ist dieser nicht mit der aktuellen Lage zu vergleichen, zumal es heute, anders als in den 50er Jahren, keinen Mangel an Kapitalgebern gibt, sondern an Baugrundstücken in den Metropolen.

Soziale Wohnungsbauförderung muss daher vor allem an ihrer gesellschaftlichen Genauigkeit gemessen werden, die jedoch als schwierig angesehen werden kann. So werden als Alternative zur Förderung des Sozialwohnungsbaus Wohnungsbauförderung und Wohneigentum erörtert. Nach einer oft gebrauchten Begriffsbestimmung sind arme Haushalten diejenigen mit einem Netto(äquivalenzeinkommen) von weniger als 60% des Median.

Im Jahr 2013 waren es 944 Millionen Dollar. Das Gesamteinkommen von 16,5% aller privaten Haushalte ist unter diesem Niveau. Schätzungen zufolge hat nur jeder vierte bis sechste einkommensschwache Privathaushalt die Möglichkeit, eine soziale Wohnung zu benutzen. In Wirklichkeit ist das Versorgungsniveau der bedürftigen privaten Haushalte allerdings wesentlich geringer. Lediglich knappe 46% der privaten Haushalte im sozialen Wohnungsbau haben ein unter der Armutsschwelle liegendes Gehalt (vgl. Abb. 1).

Andere 14,6% der privaten Haushalte sind zwischen 60% und 70% des Medianeinkommens, 7,7% haben gar ein über dem Mittelwert liegendes Einkünfte. Das durchschnittliche äquivalente Haushaltseinkommen im sozialen Wohnungsbau beläuft sich auf 1043 EUR, der Maximalwert im Rahmen des Programms für soziale Sicherheit auf über 5900 EUR pro Kalendermonat. Eine Hauptursache für die hohen Auslastungsquoten ist bei der Beurteilung des Beschäftigungsstatus der Sozialwohnungsnutzer zu sehen, insbesondere wenn auch die Menschen oberhalb der Armutsschwelle berücksichtigt werden.

Die Mehrheit der Sozialwohnungsnutzer ist inaktiv, da viele private Haushalte Pensionäre und/oder Empfänger von Grundeinkommensunterstützung und Arbeitslosengeld I sind. Allerdings ist der Prozentsatz der Nicht-Arbeitnehmer (43,6%) signifikant niedriger als bei allen Benutzern von Sozialleben. Daraus lässt sich schließen, dass einige Privathaushalte aus Menschen bestehen, die zunächst erwerbslos sind, in eine soziale Wohnung umziehen und später durch die Aufnahme einer Erwerbstätigkeit die Armutsschwelle durchbrechen.

Es überrascht auch nicht, dass Menschen in Privathaushalten, die Militärdienst oder ein freiwillig arbeitendes Sozial- oder Umweltjahr ableisten, rasch aus der Not geraten. Insgesamt sind jedoch knapp 5% der privaten Hausbesitzer im Sozialwohnungsbereich betroffen. Zahlreiche private Haushalte benötigen nur vorübergehend Unterstützung und können ihre Einkommenslage durch die Aufnahme einer Beschäftigung erhöhen. Im Gegensatz zu anderen Gesellschaftssystemen hört die Sozialwohnungsförderung damit nicht auf.

Die hohe Wohnqualität der sozialen Einrichtungen macht es interessant, dort weiterzuleben, so dass die Untervermietungsquote dementsprechend hoch ist. Obwohl der Bund Gelder aufnimmt, kann der Neubau von sozialem Wohnungsbau nur mitfinanziert werden. Außerdem ist zu bedenken, dass aufgrund der niedrigen Genauigkeit letztendlich zwei soziale Einrichtungen zur Verfügung gestellt werden müssen, um einen notleidenden Etat zu untermauern.

Zum einen könnte sie die Wertschöpfung fördern und damit auch die Alterssicherung stärken. Die privaten Haushalte in Deutschland haben im weltweiten Branchenvergleich vergleichsweise wenig Kapital, vor allem auch wegen der niedrigen Eigenheimquote. Zudem wurde das Pensionsniveau gesenkt, die Zinssätze für kapitalgedeckte Systeme wie die Lebensversicherung sind recht niedrig und die Beschäftigungsstrukturen sind volatiler geworden, so dass viele private Haushalte künftig nur noch niedrige Pensionen haben werden.

Besonders große Bedenken bestehen hinsichtlich der Aufwertung, d.h. der Vertreibung von schwachen sozialen Klassen aus Stadtteilen. Die Besorgnis über die Aufwertung ist in vielerlei Hinsicht überzogen, da zunächst ein bewusster Mix von Einkommensgruppen erfolgt, der vor allem den gesellschaftlich schwächeren Bevölkerungsschichten zugute kommt. Das belegen unter anderem Untersuchungen für die Vereinigten Staaten. 12 Dennoch wird es immer schwerer, an gesuchten Standorten Mietzahlungen zu leisten, vor allem für weniger dynamisch wachsende Einkünfte.

Früher wurden die privaten Haushalte vor allem durch Zuschüsse wie die Wohneigentumsförderung mitfinanziert. Das Auszahlen einer Entschädigung ist sinnvoll und reduziert den Kapitalbedarf der privaten Haushalte. 2. Ein signifikanter Bonus ist aber auch mit beträchtlichen Ausgaben behaftet, und soziale Genauigkeit ist nicht notwendigerweise gewährleistet. Vor allem in den Vereinigten Staaten konnten auch einkommensschwache private Haushalte Kredite mit einem Beleihungsauslauf von 100% bekommen, so dass Immobilien auch ohne gespartes Geld angeschafft werden konnten.

Allerdings mündete diese Vorgehensweise schließlich in der Überverschuldung vieler privater Haushalte, denn die Leitzinserhöhungen zur Jahresmitte 2000 führten zu einer Überlastung vieler privater Haushalte, die ab 2007 als Auslöser für die weltweite Finanzmarktkrise bekannt war. Wenn die Regierung Kredite innerhalb einer bestimmten Einkommensspanne gewährt, können die privaten Haushalte den Beleihungsauslauf ohne nennenswerte Zinssteigerungen anheben.

Auf Grund des aktuell tiefen Zinsniveaus konnten die privaten Haushalte trotz einer allgemein guten Verschuldungsquote ihre Wohnungskosten im Verhältnis zur Mietentwicklung senken. Außerdem könnte der Freistaat die Rückzahlung mit sozialpolitischen Instrumenten unterstützen. Zum einen können Mittel aus der Sozialwohnungsförderung für die Rückzahlung der Darlehen verwendet werden, zum anderen kann das Wohnbeihilfe in die Förderung einfließen.

Die zügige Rückzahlung könnte ähnlich wie beim Bau des Bundesamtes für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAföG) mit weiteren Rückzahlungszuschüssen belohnt werden. Dies würde den Haushalten einen speziellen Ansporn geben, viel zu sparsam zu sein. Aufgrund ihrer begrenzten gesellschaftlichen Genauigkeit ist die soziale Wohnungsbauförderung kein geeignetes gesellschaftspolitisches Mittel. Anstatt die Mittel für dieses Förderprogramm aufzustocken, wäre es besser, das Wohnbeihilfeangebot für private Haushalten mit hohem Wohnungsaufwand gezielt zu erhöhen.

Die sozialpolitischen Instrumente sollten durch die Förderung von Niedrigverdienern bei der Vermögensbildung erweitert werden. Bei richtiger Festlegung der Förder- und Randbedingungen - lange Zinsbindung, Rückzahlungsunterstützung und teilweise staatlicher Risikoübernahme - sind jedoch die Gefährdungen der finanziellen Stabilität beherrschbar, die Belastung der privaten Haushalte und die Beiträge zur Altersversorgung sind erheblich.

Die Bautätigkeiten im Bereich des Sozialwohnungsbaus nehmen um rund ein Drittel zu. Bundesministerin Groschek: "Tilgungsrabatte machen Sozialwohnungsbau wieder attraktiv", Presseinformation, 15. Januar 2016, Dusseldorf. Weitere Informationen: Programmband und -ergebnisse der Sozialwohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen (Neubau und Bestand) 2012 bis 2015 2 s. M. Schäffer, M. Voigtländer: Soziale Wohnraumförderung in dem Prüfstand, in: IW-Trends, Band 43 (2016), HR.

1, s. 21-35. 4 Siehe P. S. 21-35. 4: Eine erste Untersuchung der neuen deutschen Mietregelung, in: Internationales Magazin für Wohnungspolitik (2016), S. 1-23. 5 Die folgende Untersuchung zur Genauigkeit der Sozialwohnraumförderung basiert auf M. S. 18. Der gegenwärtige Boom in der Baubranche in Deutschland ist ohne die Zinssatzpolitik der Deutschen Bundesbank (EZB) nicht nachvollziehbar, siehe L. Rahel, D. Smith: Säkulare Treiber des globalen Realzinses, Arbeitspapier Nr. 571, Berlin 2015.

Das Zinsniveau war in der bundesdeutschen Unternehmensgeschichte noch nie so tief. Auch diese Zinssatzpolitik kann als staatliche Förderung des Wohnungsbaus angesehen werden. Die Bauwirtschaft ist in der Zwischenzeit zu einem bedeutenden Standbein der Wirtschaft geworden. In den vergangenen Jahren waren hier vor allem die Investitionen im Wohnungsbau ausschlaggebend.

Die Wohnbaufinanzierung wird zu einem großen Teil über Darlehen durchgeführt. Die Zinssatzstruktur ähnelt derjenigen der Handelsbanken. Privathaushalte entscheiden sich oft für den Wohnbau, um ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen. Die Wohnungsmiete ("freedom to rent") wird oft durch die Mieten für das geborgte Kapital, d.h. die Zinsen für das Wohngeld, ersetzt.

Der Wohnbau nimmt bereits die Funktion des Vermögensschutzes wahr, wenn der tatsächliche Weiterverkaufswert des Wohneigentums aufrechterhalten wird. Aber auch privates Wohnungseigentum hat verschiedene Benachteiligungen, z.B. die Bindung von Vermögenswerten und die Preistendenz auf dem Wohnimmobilienmarkt ist unberechenbar, so dass auch Vermögenswerte zerstört werden können. Der private Wohnbau umfasst nicht nur die Bereitstellung von Wohnraum.

Private Privathaushalte haben sich zum Teil in Kooperativen zusammengeschlossen. Die Aktien sollen in einer Kooperative erworben werden, sie repräsentieren jedoch keine Aktien und Wohnungsbeteiligungen. Die Kooperativen bieten ihren Vereinsmitgliedern bezahlbaren Wohnbau an; gemäß ihrer Satzung sind sie dem Wohlergehen ihrer Vereinsmitglieder und nicht der Gewinnerzielung verschrieben. Das Appartement wird den Mietern zu einer vorteilhaften Miete übergeben.

Auf dem Immobilienmarkt wirkt der Bund, indem er Regeln festlegt und auch selbst als Schauspieler mitwirkt. Derzeit sind die Förderprogramme für den Wohnbau von Land zu Land sehr unterschiedlich;5 Gemein ist, dass sie in erster Linie auf die Errichtung von Mietobjekten und die energieeffiziente oder altersgemäße Renovierung von Bestandsobjekten ausgerichtet sind. Die Anleger verlassen sich auf die Rendite des Wohnungsbaus.

Der Wohnungsbau bildet gegenwärtig den Ausgangspunkt für die Erzielung großer Erträge in Teilbereichen. Der Bedarf an Wohnungsbaudarlehen erscheint unvermindert. Ungeachtet der Annahme einer starken Nachfragesituation wird der Anschein durch das Überangebot an Wohnungsbaudarlehen erweckt. Allerdings gibt es in der Bundesrepublik keine konsistenten Angaben zur Kreditinanspruchnahme und zum Angebot an Krediten. Gleiches trifft auf Wohnungsbaudarlehen zu.

Bei der Auswertung der verfügbaren Datenbestände wird deutlich, dass in der Bundesrepublik nach der weltweiten Finanzmarktkrise die Wohnungsbaufinanzierung zu einem zentralen Geschäftsbereich der Handelsbanken geworden ist. Der Gesamtbetrag der Darlehen der Geschäftsbanken an Nicht-Banken, also an Privathaushalte, Firmen und den Bund, belief sich Ende 2008 auf 3979,5 Mrd. EUR und hat sich bis Ende 2015 kaum erhöht (Dezember 2015: 3985,4 Mrd. EUR).

Die Wohnungsbaudarlehen an einheimische Firmen und Privatleute sind dagegen unterschiedlich. Ende 2008 beliefen sich die Kredite für den Wohnungsbau auf 1.093,4 Mrd. , Ende 2015 waren es 1.230,2 Mrd. . Allerdings hinkt die Veränderung des Portfolios an Wohnungsbaudarlehen weit hinter der Kursentwicklung am Wohnungsmarkt hinterher; dies kann als Indiz dafür gesehen werden, dass das Kapital nach wie vor in erheblichem Umfang eingesetzt wird.

Mit 72% wird der größte Teil dieser Darlehen für den Wohnbau von den Mitarbeitern übernommen (Dezember 2015: 887,0 Mrd. Euro). Kurz gesagt, in einem wenig dynamischen konjunkturellen Gesamtkreditgeschäft sorgen vor allem die Privathaushalte mit ihrer Kreditnachfrage für eine Stabilisierung der Bank. Die Wohnbaufinanzierung der Privathaushalte wird nun eine Schlüsselrolle für den ganzen Banksektor und damit auch für dessen Stabilisierung spielen.

Das Baufinanzierungsgeschäft der Einzelsäulen des Systems Deutscher Banken entwickelte sich sehr ungleich. Das ist um so beachtlicher, als das Land über die Länderbanken verhältnismäßig schnell ein Wohnungsbauprogramm starten könnte. Damit wird die Immobilienwirtschaft zunehmend in die Privatwirtschaft drängt. Das Zinsniveau im Wohnbau ist nach der weltweiten Finanzmarktkrise 2008 zunächst nur leicht gefallen.

Unter Berücksichtigung des Realzinses8 der Wohnungsbaudarlehen zeigt sich, dass die Wohnbaufinanzierung insbesondere nach dem Ausbruch der Finanzmarktkrise erheblich an Attraktivität gewonnen hat (siehe Grafik 3). In der Wohnbaufinanzierung erscheint nicht nur der Gebrauch von Fremd-, sondern auch von Eigenmitteln interessant. Wichtiger Beweggrund für die derzeit hohe Wohnungsnachfrage ist wohl nicht das Wohneigentum, sondern der ertragsorientierte Vermögensschutz - das trifft auch auf die Privathaushalte zu.

Wohnbau und Wohnbaufinanzierung erfüllen eine Vielzahl makroökonomischer Aufgaben. Die Wohnungsbaukonjunktur in der Bundesrepublik begünstigt in hohem Maße die Krisenmanagementstrategie der Europäischen Zentralbank, die auf äußerst niedrigen Zinssätzen beruht. Am Ende dieser Etappe müssen erhebliche Aufwertungen vorgenommen werden; viele Kreditnehmer von Wohnungsbaudarlehen werden jedoch nicht in der Lage sein, eine wesentlich größere Zinsbelastung zu ertragen.

Eine ähnliche Situation könnte sich heute für die Bundesrepublik ergeben. Wenn die Immobiliennachfrage einbricht, hat das auch weit reichende Folgen für die Finanzierungskonzeption. Wer heute vermehrt auf Wohnungsbaufinanzierungen angewiesen ist, kann morgen in eine Schuldenspirale laufen. Für den Bundesstaat ist es dringlich, eindeutige Regeln zur Förderung des Wohnungsbaus und nicht der Vermutung aufzustellen.

Bei Wohnungsbaudarlehen mit einer Restlaufzeit von ein bis fünf Jahren wurden gleichzeitig Durchschnittszinsen in Höhe von 1,86 % aufgerechnet. Es gab 4 Wohnungsgenossenschaften in der BRD und in der BRD. 5 Wohnungsunternehmen im Netz:

Im Kommentar zum Gesetzentwurf der von der Regierung vorgesehenen Sonderabschreibungen zur Unterstützung des Neubaus erschwinglicher Mietobjekte, insbesondere in angespannten Wohnlagen, werden auch die Wohnbaugenossenschaften genannt. Wohngenossenschaften, deren Ziel es ist, erschwingliche und sichere Wohnnutzungsrechte zu schaffen und deren Stabilisierungsfunktion für Viertel und Lagen unbestritten ist, hätten keine Vorzüge durch steuerliche Sonderabschreibungen.

Von der Körperschaftsteuer befreit sind sie, wenn mehr als 90% ihres Einkommens aus ihrem normalen Geschäft stammt (Übertragung von Wohneigentum an ihre Mitglieder). Daher sind steuerunabhängige Investitionszuschüsse als alternative oder ergänzende Förderinstrumente erforderlich, die auch für städtische Wohnungsgesellschaften und Wohnbaugenossenschaften die angestrebten baulichen Anreize bereitstellen. In diesem Zusammenhang werden die besonderen Merkmale von Wohnungsbaugenossenschaften und ihre Wichtigkeit für die Wohnraumversorgung der Menschen verdeutlicht.

Wohnbaugenossenschaften stellen eine Sonderform des Wohneigentums dar, die sich in ihrer Regierungsführung, ihren individuellen wirtschaftlichen Konzepten und ihrer sozialen Bedeutsamkeit widerspiegelt. Etwa 2.000 Wohngenossenschaften mit 2,2 Millionen Wohneinheiten, die rund 10% des Gesamtbestandes an Mietwohnungen repräsentieren und in denen mehr als 5 Millionen Menschen wohnen, sind in der Bundesrepublik tätig. Mehr als 2,8 Millionen Menschen sind Mitglied in Wohnbaugenossenschaften.

Bei vielen Wohnungsbaugenossenschaften handelt es sich um kleine und mittelständische Betriebe, wenn die Anzahl der Wohneinheiten als Gradmesser verwendet wird. Durchschnittlich haben sie in den letzten Jahren rund 3,5 Milliarden EUR pro Jahr investiert. Verglichen mit anderen Wohnungsunternehmen waren die Wohnungsbaugenossenschaften insgesamt in den letzten zehn Jahren nicht nur durch ein sehr stabiles Anlageverhalten, sondern auch durch ein steigendes Investitionsvolumen gekennzeichnet.

Die lebhafte Investitionsaktivität spiegelt sich auch darin wider, dass sie bei den Neubauprojekten, Erhaltungsinvestitionen, Modernisierungsinvestitionen und Wohnungsinvestitionen den anderen Wohnungsgesellschaften voraus sind. Wohnbaugenossenschaften werden nicht nur von ihren Angehörigen, sondern auch von der gesamten Gesellschaft gut aufgenommen, und ihre besonderen Merkmale sind den Menschen allgemein bekannt, von denen mehr als 72% wissen, dass sie in der Wohnbaubranche tätig sind.

Das Informationsniveau, das Zinsniveau und auch die Zahl der Genossenschaftseigentümer haben in den letzten Jahren stark angestiegen. Genossenschaftsmitglieder sind sowohl Benutzer - Mieter - als auch Besitzer. Sie nehmen die Dienste der Wohnbaugenossenschaft in Anspruch, deren Inhaber sie teilen und deren Strategie sie auf den General- oder Repräsentativversammlungen mitbestimmen.

Genossenschaftswohnungen sind also einerseits privates Eigentum, andererseits aber nicht einzelnes Eigentum im Wohneigentum, sondern immer in der ganzen Kooperative, aber dies zusammen mit allen anderen Mitwirkenden. Damit werden die Aktien (insgesamt rund 3,3 Mrd. Euro) von den Versicherten nicht als Anlageinstrument, sondern als Wohnnutzungsrecht gesehen, das ein lebenslängliches Aufenthaltsrecht, Kündigungsschutz und differenzierte Beteiligungsrechte umfasst.

Die durch die Zugehörigkeit zu diesen vielfältigen Aufgabenbereichen verkörpertes Wohnungseigentum unterscheidet sich somit von genossenschaftlichem Wohnungseigentum sowie von "Nur-Mieter-Beziehungen" zu Privateigentümern, Staats- oder anderen Wohnimmobilien. Wohnbaugenossenschaften sind private Firmen, die sich aufgrund ihrer besonderen Eigentumsverhältnisse von Privatunternehmen unterscheiden, die ihre Wohnung "nur vermieten", ohne dass die Bewohner die Verfügungsgewalt des Eigentümers haben.

Das heißt für Wohnungsgesellschaften, dass Investoren- und Nutzerinteressen bei der Entscheidung von Wohnungsbaugenossenschaften immer gleichzeitig miteinbezogen werden. Das gilt auch für private Hausbesitzer, die ihre Eigentumswohnungen selbst nützen. Dadurch ergibt sich eine besondere Entscheidungsanreizstruktur für Wohnbaugenossenschaften. Auf der einen Seite bietet die persönliche Vereinigung von Eigentümer und Mieter konsequente Impulse, auf der anderen Seite stellen sich Probleme, wenn Gesellschafter, die ungeachtet der Zahl ihrer Anteile über je eine einzige Stimmabgabe verfügten, durch unterschiedliche Interessenslagen gekennzeichnet sind.

Zugleich beinhalten die dargestellten Objektmerkmale die Anforderungen an die Ausrichtung der Wohnbaugenossenschaften. Der Ausrichtung auf die Gesellschafter folgt der rechtlichen Verpflichtung, durch die Erfüllung ihrer Ansprüche ausschliesslich Wert für die Gesellschafter zu erzeugen. Dies ist ein Wert, der den gesamten Wert der Geschäftstätigkeit der Wohnbaugenossenschaft für ihre Gesellschafter repräsentiert7 und setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen:

Die direkte Mitgliederwertberechnung basiert auf dem Nutzerverhältnis zwischen dem Nutzer und der Wohnungsbaugesellschaft und wird auf der Service-Ebene umgesetzt. Die indirekte MembersValue ergibt sich aus der Eigentumsfunktion der Gesellschafter, die dem Konzern Beteiligungskapital zur Verfügung stellen und damit zur Finanzierung beizutragen haben. Sie ermöglichen die Entwicklung des Unternehmens und entsprechen einem Optionsvorteil für die Gesellschafter durch die künftige Entwicklung der Wohnbaugenossenschaft.

Durch die Ausrichtung auf MembersValue ist es möglich, für die Gesellschafter Mehrwert zu generieren, ohne mit den Anforderungen der kommunalen Träger und den Vorteilen einer anlegerorientierten Shareholder-Value-Strategie in Berührung zu kommen. Im Rahmen der MemberValue-Orientierung wird der Nutzen der Wohnbaugenossenschaft jedoch durch die Wohnnutzung der Angehörigen für die Angehörigen selbst festgelegt. Durch den Verzicht auf den Handel mit Genossenschaftsanteilen können Entwicklungen an den Finanzmärkten mit eigener Dynamik nicht auf die Wohnungsbaugenossenschaften übertragen werden.

Wohnbaugenossenschaften können nicht feindselig besetzt werden. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass Disziplinarmaßnahmen durch den Verdrängungswettbewerb auf dem Wohnungsmarkt, dem Arbeitsmarkt und der Verwaltung sowie durch die Entscheidungs- und Kontrollbefugnisse der Versicherten erfolgen. Zum Dritten erlaubt die MemberValue-Orientierung den Wohnungsbaugenossenschaften eine nachhaltige Ausgestaltung. Die Tätigkeit der Wohnungsbaugenossenschaften hat über die Einzelgenossenschaften hinausgehende, makroökonomische und soziale Einflüsse.

Die Wohnungsbaugenossenschaften sind daher in der Position, sich zu verstetigen. Darüber hinaus bietet eine Wohnungsgenossenschaft Arbeitsplätze und Ausbildungsstellen mit entsprechender Einkommensquelle. Demzufolge können die Tätigkeiten von Wohnungsbaugenossenschaften die staatlichen Massnahmen, z.B. in der Sozial- und Städtebaupolitik, partiell ablösen oder vervollständigen. Darüber hinaus gehen viele Wohnungsbaugenossenschaften Kooperationen im sozialen, kulturellen, ökologischen oder bildungsorientierten Bereich ein, derzeit auch bei der Aufnahme von Flüchtlingen.

Das ist natürlich auch für städtische und privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen möglich. Wohnbaugenossenschaften sind zwar weniger in der gesellschaftlichen und gesellschaftlichen Debatte als privatwirtschaftliche und städtische Wohnungsunternehmen, doch sollte deutlich werden, dass sie sehr wichtig auf dem deutschen Immobilienmarkt sind. Sie sind es, die schon immer erschwinglichen Lebensraum erschaffen haben und zugleich in der Position sind, Besitzer statt Pächter zu schaffen.

In ihrer besonderen Regierungsführung spiegeln sich die Zeiten wider, in denen Wohnbaugenossenschaften gegründet wurden, der Immobilienmarkt in Not war und der Staat sich der Stimme enthielt. Es ist heute it should only be taken for granted that public housing promotion cannot exclude cooperatives. de/dokumente/textarchiv/2016/kw17-pa-finanzen/419258. 2 Compare for example Federal Ministry of Transport, Building and Housing (ed.): Wohnungsgenossenschaften: Potenziale and Perspektiven, Report der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften, Berlin 2004. 3 Cf. zur Empirie von Wohnungsgenossenschaften auf der Basis einer ausführliche Datenbank T. Theurl:

Wohngenossenschaften, in: M. V: M: V: Wohnneigentum - Herausforderungen and Perspektiven, Berlin 2014, pp. 77-94; and German Wohnungs- und Real Estate Association (GdW) e. V.: Wohnwirtschaftliche Kennzahlen und Tendenzen, Berlins, verschiedene Jahre. S. T. Theurl, C. Wendler: Was versteht die Bundesrepublik über die Kooperation? Die Charakteristika und Bewertungen der Einwohner von Wohnbaugenossenschaften - eine Charakteristik auf der Grundlage des Sozioökonomischen Gremiums, SOEPpaper on Interdisciplinary Paneldata Researcher, Nr. 524, DiWa, 2012.

MitgliedValue für Wohnungsgenossenschaften. Eine Herangehensweise zur Operationalisierung des Mitgliederwerts für Wohnungsgenossenschaften und Empfehlungen für das MemberValue-Management, RWTH Aachen 2009 9 cf:

Mehr zum Thema