Vermietete Wohnung Kaufen

Gemietete Wohnung kaufen

Mit dem Kauf einer Mietwohnung werden Sie Rechtsnachfolger des Vorbesitzers und damit Vermieter. Wenn Sie eine Mietwohnung kaufen möchten, sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie zunächst nicht einziehen können. Die Mieterin hat das Recht, in der Wohnung zu bleiben. Sind Sie Eigentümer einer Mietwohnung und überlegen, diese jetzt zu verkaufen? Es werden die besten Wohnungen vermietet.

Es gibt 6 gute Argumente für Einsteiger, eine Mietwohnung zu kaufen.

Von Zeit zu Zeit fragen mich die Leser meines Blog, wie ich als Einsteiger anfangen soll. Als Einsteiger sollten Sie sich eine Mietwohnung kaufen. So können Sie sehen, ob Ihnen das Ganze gefällt und ob Sie sich das Immobiliengeschäft für die nächsten Jahre ausmalen. Denn es geht nicht um den Erwerb einer Einzelimmobilie.

In diesem Artikel beschreibe ich sechs wesentliche Aspekte, auf die ich als Einsteiger achten würde. Im Jahr 2016 begann ich als Einsteiger mit einer kleinen Wohnanlage. Das Appartement war 39 qm groß, hat zwei Räume und kostet 47.000?. Bei einer kleinen Wohnung für 50.000 gehen Sie kein großes Wagnis ein und können sich ein wenig anstrengen.

Vieles wird durch die WEG gedämpft. Sie werden feststellen, ob die Anschaffung für Sie gelangweilt oder belastend war. Sie werden sehen, ob Sie mit Ihrer Schuld gut zurechtkommen. Sie werden herausfinden, ob Sie wissen, wie man mit Verantwortungsbewusstsein umgeht. Zum Beispiel, wenn Sie einen Rechenfehler machen, ist es leichter, einer Wohnung zu vergeben als einem Wohnhaus.

In meiner ersten Wohnung hatte ich mich auch verkalkuliert. Die Wohnung machte am Ende 9? im Monat schlecht. Haben Sie einige wenige Investitionen erfolgreich durchgeführt, wird die Hausbank dies sehr empfehlen. Falls mit Ihrer ersten Wohnung alles reibungslos klappt, können Sie das nächst größere Vorhaben mit den Erlebnissen beginnen.

Eine Wohnungspauschale. Mit unseren Liegenschaften wollen wir viel Gewinn machen. Deshalb müssen wir vor dem Erwerb der Liegenschaft eine Investitionsrechnung erstellen. Ein Teil dieser Rechnung ist die Ertragsberechnung. Ähnlich wie bei einer gewöhnlichen Anlage an der Börse ist die Rentabilität der Liegenschaft das oberste Kapital. Zunächst verwenden wir immer die selbe Rechnung, um die Eigenschaften zu vergleichen.

In mehreren Objekten können wir erkennen, welches das einträglichste ist. Für die Ermittlung der Mieteinnahmen dividiere ich die Jahresnettomiete durch den Einkaufspreis und multipliziert das Resultat mit 100 Das ist ein Prozent. Ich habe für mich selber angegeben, dass bei der Ermittlung der Rendite mind. 7% herauskommen müssen. Nur bei 7% nach oben beschäftigt ich mich weiterhin mit der Wohnung.

Ich habe durch meine Erfahrung herausgefunden, dass die Immobilienkosten etwa 6% betragen. Also, wenn ich weniger als 6% Rendite einkaufe, kann ich nicht einmal meine Ausgaben aufbringen. Mit dem Objekt wollen wir etwas dazuverdienen und nicht bezahlen. Nicht einmal mit Potenzial und schon gar nicht als Anfaenger.

Die folgende Übersicht zeigt die Mieteinnahmen meiner Appartements. Im Durchschnitt liegen die Ausgaben bei 6,41%, wobei meine eigene Instandhaltungsreserve enthalten ist. Wenn ich eine Immobilie unter 6% kaufen würde, würde ich dafür bezahlen. Was uns zur Situation bringt. Der Standort ist für viele das entscheidende Entscheidungskriterium.

Ein guter Standort hat jedoch einige Vorzüge. Wichtigster Aspekt des Standortes ist die Nachvermietbarkeit. Als Investor wollen wir immer Mietinteressenten in unserer Wohnung, die uns Mieten bezahlen. Man kann nicht verhindern, dass von Zeit zu Zeit die Bewohner aus der Wohnung umziehen und wir uns nach einem neuen Mitarbeiter umsehen müssen.

Deshalb benötigen wir die Wohnung an einem Ort, an dem rasch und einfach ein neues Mietobjekt gefunden werden kann. Auch die Weitervermietung ist ein wichtiges Kriterium für die Hausbank. Eine tragfähige Vermietung muss für die Banken über die Wohnung erreichbar sein. Vor allem bei der Immobilienstrategie ist die Wertsteigerung sehr hoch.

Sie werden jedoch feststellen, dass die Weitervermietbarkeit oft im Widerspruch zur Rückgabe steht. Also kaufen Sie nicht nur wegen der Situation. Großartig, wenn die Pächter dich bei der Wiedervermietung auseinandernehmen. Aber wenn der Preis so hoch ist, dass die anfallenden Mietkosten nicht durch die Mietpreise abgedeckt werden können, dann ist das ein Tabu.

Falls Sie eine Wohnung in der Nähe des Zentrums bekommen, dann ist dies viel besser als eine Wohnung neben dem Kirchhof. Sogar eine nachträgliche Mietsteigerung wird in einer günstigen Umgebung leichter sein als an einem Ort in der Stadt. Der Vermietungsstand bezieht sich darauf, ob eine Wohnung frei oder gemietet ist.

An dieser Stelle möchte ich ausdrücklich empfehlen, dass der Einsteiger nur Mietobjekte kauft. Besonders für Einsteiger gibt es viele freie Stellen und Unsicherheit. Hat man es dann mit einer leerstehenden Liegenschaft und der Kalkulation der lokalen Vergleichsmiete zu tun, dann wird das zu viel. Gerade weil es in dieser Rechnung viele Dinge zu berücksichtigen gibt, die weit über das Wissen und die Schwerpunkte des Einsteigers hinausgehen.

Die zweite Ursache ist die Bewertung und das Zutrauen der Banken in die Liegenschaft. Falls die Hausbank eine echte Pacht erkennt, kann sie besser rechnen, als wenn sie mit einer "Zielmiete" rechnen muss. Insbesondere für Anfänger ohne Erfolgsausweis geht die Hausbank davon aus, dass der Anleger wenig Erfahrungen und Kenntnisse mit dem Thema Real Estate hat.

Es traut dem Einsteiger weniger, was sich in steigenden Zinssätzen widerspiegelt. Wird das Objekt nicht angemietet und wird eine kalkulatorische Pacht erwartet, kommt ein weiterer "Unsicherheitsfaktor" in den Wohnraum. Deshalb empfehle ich, eine anfangs gemietete Liegenschaft zu kaufen. Falls Sie später Erfahrung in diesem Bereich haben und einen Track Record nachweisen können, können Sie auch leer stehende Gegenstände mit Potential kaufen.

Sie haben als Einsteiger mit einer Immobilie eine ganze Reihe von Bauplätzen - im wahrsten Sinn des Wortes. Sie haben als Einsteiger oft kein Wissen oder Bargeld. Deshalb sollten Sie sich auf Objekte konzentrieren, die sich in gutem Erhaltungszustand befinden. Bei dem besonderen Objekt - alles in der Wohnung - muss man sich mit einer Inspektion ein Foto machen.

Wenn die Wohnung in Ordnung ist, können Sie streiken. Weist der Experte oder das WEG-Protokoll auf bevorstehende Instandsetzungen hin, sollte der Einsteiger die Hände davon nehmen. Wenn Sie wirklich kaufen wollen, sollten Sie die Reparaturkosten abschätzen und den Einkaufspreis reduzieren. Ich als Immobilieninvestor empfehle immer eine 5-jährige Zinsbindungsfrist.

Wenn Sie feststellen, dass mir eine Liegenschaft nicht gefällt, dann kann ich nach 5 Jahren kündigen, ohne eine hohe Vorauszahlung bezahlen zu müssen. Wenn ich merke, dass mir der Immobilienmarkt wichtig ist, kann ich nach 5 Jahren günstigere Bedingungen aushandeln. Ich habe bis dahin meine Kreditwürdigkeit erhöht, einen Teil des Darlehens zurückgezahlt, eine Erfolgsbilanz aufgestellt und die Liegenschaft könnte an Bedeutung gewonnen haben.

Schlussfolgerung: Als Einsteiger sollten Sie eine Mietwohnung kaufen. Das in einer günstigen (Mikro-)Situation, mind. 7% Ertrag, ohne Reparaturrückstand und nur 5 Jahre Zinsen. Haben Sie die selben Voraussetzungen für Immobilienanfänger?

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