Wohnungseigentumsgesetz Stimmrecht

Abstimmung in der Trägerversammlung

Der Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsverordnung sieht eine andere Regelung der Stimmrechte vor (Objektstimmrecht, Wertprinzip, Mischformen). Das Stimmrecht, Abstimmung in der Trägerversammlung. Die Stimmberechtigung ist eines der wesentlichen Rechte des Eigentümers, seine Angelegenheiten selbst zu regeln. Die Stimmberechtigung ist in der Teilungserklärung geregelt oder, mangels näherer Bestimmungen, im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. In der Trägerversammlung ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Abstimmungen in der Trägerversammlung

Nach § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz können die Eigentümer über die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung mit Mehrheitsbeschluss entscheiden. Nicht zuletzt ist eine bedingungslose Zustimmung notwendig, wenn in der Trägerversammlung über den Entzug von Wohneigentum (§ 18 WEG) entschieden werden soll. Jedem Eigentümer steht eine einzige Aktie zu, es sei denn, die Gemeinschaftsverordnung regelt das Stimmrecht anders (Objektstimmrecht, Wertigkeitsprinzip, Mischformen).

Eine Hauptversammlung ist gemäß 25 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz prinzipiell beschlussfähig, wenn die vertretenen Eigentümer mehr als die Haelfte der Anteile am Miteigentum ausmachen. Die abweichenden Bestimmungen der Gemeinschaftsverordnung sind zu berücksichtigen. Wenn eine Sitzung nicht beschlußfähig ist, muß die Immobilienverwaltung eine bedingte oder wiederholte Sitzung anberaumen, die unabhängig von der Anzahl der vorhandenen Anteile am Miteigentum beschlußfähig ist.

Das Quorum der Hauptversammlung muss bei jedem Abstimmungsverfahren einzeln sein. Er kann während der Hauptversammlung aufgehoben werden, weil z.B. Einzelpersonen den Raum verlässt oder gewisse Inhaber bei der Beschlussfassung von der Stimmrechtsausübung ausgenommen sind (§ 25 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz).

Wenn der Sitzungsvorsitzende feststellt, dass der zur Beschlussfassung vorgelegte Beschlussvorschlag nicht beschlussfähig ist, kann die Beschlussfassung nicht zustandekommen. Der Entschließungsantrag muss vor der Abstimmungsstunde vorgelesen werden. Nach Feststellung der Beschlußfähigkeit und Verlesung des Beschlußvorschlags beantragt der Vorsitzende der Versammlung die Stimmabgabe. Es wird informell abgestimmt, es sei denn, die Gemeinschaftsverordnungen sehen eine besondere Art der Stimmabgabe vor.

Mit einer Beschlussfassung über die Verfahrensordnung kann die Vollversammlung mit Mehrheit eine andere Art der Stimmabgabe festlegen, z.B. die Geheimabstimmung. Die Zahl der Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen bestimmt der Vorsitzende der Sitzung. Enthaltungen werden nicht berücksichtigt. In den Gemeinschaftsverordnungen können jedoch Ausnahmen von der Stimmenthaltung vorgesehen werden.

Übertriebenes Beispiel: Ein Mitinhaber legt einen Beschlussvorschlag vor, der ihm einen Vorzug gibt. Deshalb wählt er "Ja". Das Ergebnis des Beschlusses gibt die Regierung bekannt: "Der Beschlussvorschlag wird mit einer Mehrheit von 1 Ja-Stimme bei 5 Stimmenthaltungen verabschiedet. "Der Vorsitzende der Versammlung gibt das Ergebnis der Abstimmung bekannt und gibt an, ob der Beschluß zurückgewiesen oder verabschiedet wurde. Der Grundsatz des Stimmrechts ist in nahezu allen Bereichen in den Gemeinschaftsverordnungen verankert.

Wird dort nichts angegeben, gilt das statutarische Stimmrecht, das Stimmrecht an der Spitze. Der Stimmrechtsgrundsatz trennt zwischen dem Kopf-Stimmrecht, dem Objekt-Stimmrecht und dem Wert-Prinzip. Bei den Kopfstimmrechten hat jeder Stockwerkeigentümer eine einzelne Stimmabgabe, unabhängig davon, wie viele Anteile er besitzt. Besitzt Besitzer einer Immobilie drei Wohneinheiten, hat er eine Stimmrecht. Bei Widerspruchsstimmrechten steht jeder Anteilsklasse eine Aktie zu; in diesem Fall hat Inhaber der Gesellschaft Drei-Stimmrechte.

Bei dem Value-Prinzip orientiert sich die Abstimmung an der Höhe der Mitbesitzanteile. Das Miteigentum ( "Miteigentumsanteile", oft kurz für MEA) wird in der Spaltungserklärung angegeben, nämlich als Anteil aller Anteile am Miteigentum, und im Kataster eingetragen. Inhaber B hat 600 Mitbesitzanteile, wenn jede seiner Wohnungen mit 200 Eigentümern im Kataster eingetragen ist. In der Regel wählen die meisten Wohnungseigentümer nach dem Prinzip des Stimmrechts, es gibt aber auch Mischerformen.

Um die Stimmauszählung und damit das richtige Ergebnis der Entscheidung bekannt zu geben, müssen sie wissen: Nach welchem Stimmrechtsgrundsatz muss in ihrer Gemeinde gestimmt werden, wie sich Stimmenthaltungen oder -ausschlüsse auf das Ergebnis der Entscheidung auswirkt. Das aus der alltäglichen Praxis der Verfasser entstandene Sachbuch stellt Lösungsansätze für die gängigsten Probleme im Umgang mit Wohnimmobilien und vor allem mit den vielen Fragestellungen rund um die Wohnungseigentümertagung vor.

Das Thema ist mit vielen Praxisbeispielen, praktischen Tipps, Prüflisten und Stichproben für Administratoren und Betreiber leicht nachvollziehbar. Ein Beschlussvorschlag wird akzeptiert, wenn mehr als die Haelfte der veroeffentlichten wahlberechtigten Wohnungseigentuemer dem Gesuch stattgegeben haben. Die Trägerversammlung soll über die Neulackierung des Stiegenhauses abstimmen.

Ein typisches Maß für eine ordnungsgemäße Verwaltungspraxis, über das mit Mehrheitsbeschluss entschieden wird. 1.000/1.000.000.000 Stück Aktien sind bei der Gesellschafterversammlung vertreten, also mehr als die Haelfte der Aktien, die Hauptversammlung ist beschlussfuehrend. Besitzer sind gegen die Massnahme, Besitzer sind für die Neulackierung. Wenn das Stimmrecht an der Spitze entscheidend gewesen wäre, hätte der Entschließungsantrag vier von sechs Abstimmungen und damit eine simple Mehrheitsentscheidung erhalten.

Laut Objektwahlrecht gäbe es eine Gleichheit. Sofern in den Gemeinschaftsverordnungen nichts anderes vorgesehen ist, wäre die Entscheidung nicht getroffen worden. Durch das Wertigkeitsprinzip hätten die Eigentümer A1 und A2 einen Nutzen, da hier alle Anteile des Miteigentums mitgerechnet werden. Damit sind 650/1.000 Stück Aktien in der Trägerversammlung vertreten, mehr als die Haelfte der Aktien, die Hauptversammlung ist beschlussfuehrend.

Besitzer A ist wie bisher gegen die Massnahme, Besitzer A bis Z wählen die Neulackierung. Unabhängig davon, welches Stimmrecht gilt, wäre der Beschlussvorschlag angenommen worden. 1.000/1.000.000.000 Stück Aktien sind bei der Trägerversammlung teilnahmeberechtigt. Enthaltungen werden nicht berücksichtigt. In den Gemeinschaftsverordnungen können jedoch Ausnahmen von der Stimmenthaltung vorgesehen werden.

Bei Stimmrecht für Überschriften und Objekte hätte es eine Gleichheit gegeben, der Beschlussvorschlag wäre nicht angenommen worden. Die Entscheidung wäre gefallen. Es sei daran erinnert, dass das Wohnungseigentumsgesetz für gewisse Sachverhalte eine doppelte Beschlussfassung erfordert. Drei Viertel aller Chefstimmen sind gefragt, nicht nur von den jetzigen Eigentümern. Mehr als die Haelfte der Anteile muessen die Stimmen an der Spitze enthalten.

Artikel 25 Absatz 2 Grundsatz des Leiters hat gegenüber den Stimmrechtsbestimmungen der Gemeinschaftsverordnungen den Vorzug. Im Falle einer falschen Äußerung kann die Entscheidung angefochten werden und ist nicht von Anfang an gegenstandslos. Mit Ausnahme von Inhaber Ein sind alle Anwesenden vertreten und stimmten für den Beschluß. Die Anwesenden, also die Anwesenden selbst, stimmten gegen die Entschließung. Mit Ausnahme von Herrn K. und Herrn K. sind alle Anwesenden dabei.

Außer Besitzer B sind alle Anwesenden da, Besitzer B hat sich der Stimme enthalten, die anderen Besitzer stimmten mit Ja. Im Falle 1 wird die 3/4-Mehrheit trotz fehlender Kopfabstimmung der Hauptversammlung erzielt und mehr als die Haelfte der Anteile stimmten dem Beschlussvorschlag zu. Im Falle 2 sind alle Hauptstimmen bei der Sitzung vorhanden, aber nicht mehr als die HÃ?lfte der Anteile stimmten fÃ?r den Beschlussvorschlag.

Im Falle 3 wird die erforderliche Anzahl von Kopfstimmen nicht erzielt, obwohl mehr als die Haelfte der Anteile dem Beschlussvorschlag zustimmen. Die Beschlussfassung ist nicht erfolgt. Im Falle 4 ist weder die 3/4-Mehrheit noch mehr als die Haelfte der Anteile erzielt worden, da sich der Aufsichtsrat der Stimmen enthielt. Zur Beschlussfassung über den Entzug von Wohneigentum ( 18 WEG) ist die bedingungslose Stimmenmehrheit vonnöten.

Mehr als die Haelfte aller wahlberechtigten Wohnungseigentuemer ist notwendig, der betreffende Wohnungseigentuemer (Rechtsbegriff Störer) ist nicht teilnahmeberechtigt. Es ist auch hier nicht die Mehrzahl der derzeitigen Besitzerinnen und Besitzer zufriedenstellend, sondern die Mehrzahl aller Wohnungseigentümerinnen und -inhaber ist teilnahmeberechtigt. Sehen die gemeinsamen Regeln eine Stimmabgabe über Miteigentumsanteile vor, so findet dies keine Anwendung auf die Entscheidung über die Rücknahme von Wohneigentum.

Hierfür sind 3 Stimmrechte erforderlich. Besitzer A kann nicht über den Rückzug seines Wohnungseigentums entscheiden, es bleiben 5 Sitze. Die Beschlussfassung erfordert mehr als die HÃ?lfte der wahlberechtigten EigentÃ?mer, 5 EigentÃ?mer sind wahlberechtigt, die erforderliche Stimmenmehrheit wÃ?re mit 3 Stimmrechten errungen. Eine Aufteilung der Anteile an dem Miteigentum wird nicht berücksichtigt.

Das Wohnungseigentumsrecht hat gegenüber den Verträgen der Gemeinschaftsverordnungen den Vorzug. a) Die Eigentümer entscheiden über das Begehren nach Abs. 1 mit Stimmmehrheit. Die Beschlussfassung erfordert eine Mehrheitsbeteiligung von mehr als der HÃ?lfte der WohnungseigentÃ?mer. Wichtig ist neben der korrekten Stimmenauszählung und der Auswahl der Mehrheitsverhältnisse auch, ob eine Abstimmung überhaupt möglich ist.

Vollmachten, Mehrheit der Begünstigten, anschließende Aufteilung der Anteile, Insolvenzverwaltung, wenn es keine Beschränkung durch die Gemeinschaftsverordnung gibt, kann sich der Inhaber bei einer Versammlung der Anteilseigner durch eine dritte Partei vertreten lassen, hierfür ist auch die Einreichung von schriftlicher Vollmacht nicht erforderlich. Daher gibt es in nahezu allen Gemeinschaftsvorschriften Restriktionen für den Personenkreis bzw. die Vorschrift, dass der Trägerversammlung eine Vollmacht vorzuweisen ist.

Er bevollmächtigt seinen Anwalt für die kommende Gesellschafterversammlung. Der Begünstigtenkreis ist in den Gemeinschaftsvorschriften jedoch auf Ehepartner, Beiratsmitglieder und Vermögensverwalter begrenzt. Der Anwalt von Herrn Müller darf nicht an der Versammlung der Eigentümer teilhaben. Bei einem Interessenkonflikt ist ein Eigentümer immer nicht beschlussfähig (§ 25 Abs. 5 WEG).

Vom Stimmrecht ausgenommen sind immer dann, wenn der Beschluss die Durchführung eines Rechtsgeschäftes mit dem Inhaber umfasst, das sich auf die Führung des Miteigentums erstreckt, wenn der Beschluss einen Streit zwischen dem Inhaber und der Gemeinschaft der Inhaber zum Gegenstand hat, wenn das Wohneigentum des Eigentümers gemäß 18 WEG rechtlich zurückgezogen worden ist. Die Besitzerin der Erdgeschosswohnung, die Besitzerin eines Malereibetriebes, hat der Wohnungseigentümergesellschaft ein gutes Gebot für die Bemalung des Flurs unterbreitet.

Über die Entgegennahme des Angebots soll in der kommenden Hauptversammlung entschieden werden. Erbschaftsgemeinschaften ( "Geschwister übernehmen eine oder mehrere Wohnungen"), Ehepartner oder registrierte Personengesellschaften sind hier zu berücksichtigen. Sie haben nur ein einheitliches Wahlrecht. Wenn die Mehrheit der Stimmberechtigten nicht gleichmäßig abstimmt, ist die abgegebenen Stimmrechte unwirksam. Das Ehepaar Dornbusch besitzt die Wohnungsnummer 10 Bei der Entscheidung "Installation einer Gegensprechanlage" sind sich die beiden nicht einig.

Der Kollege hat mit Ja gestimmt, die Kollegin hat mit Nein gestimmt. Die Abstimmung ist gegenstandslos. Gemäß 25 Abs. 2 WEG hat nur der Stockwerkeigentümer das Stimmrecht. Der Stockwerkeigentümer ist die im Kataster als Besitzer eingetragene Person. Oft dauert es lange zwischen dem Kauf von Wohneigentum von einem notariellen Begünstigten und der Grundbucheintragung des Käufers als Besitzer.

Mit Urteil vom 1.12. 1988, V BZB 6/88, BJW 1989 S. 1087 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Käufer einer Wohnungseigentumswohnung einer bestehenden Gemeinde auch dann kein eigenes Stimmrecht hat, wenn sein Eigentumsübertragungsanspruch durch einen Grundbuchvertrag abgesichert ist und Eigentum, Nutzung, Belastung und Risiko auf ihn übergehen.

Der einzige Weg für den neuen Besitzer, das Stimmrecht auszuüben: Die Verkäuferin kann den Erwerber zur Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigen, bis er als Inhaber im Kataster eingetragen ist. Drei Tage vor der Trägerversammlung kaufte sie das Appartement des Besitzers auf. Auf der Trägerversammlung präsentiert sie sich als neue Mitinhaberin und möchte an der Veranstaltung teilhaben.

Sie kann keine entsprechenden Vollmachten des Alteigentümers zur Ausübung des Stimmrechts einreichen. In diesem Fall muss der Versammlungsleiter die Versammlungsleiterin auffordern, die Trägerversammlung zu beenden. Es ist nicht gesetzlich untersagt, ein bestehendes Sondervermögen durch den Bauherrn in neue eigenständige räumliche Einheiten aufzuteilen (vgl. jüngst Bayerisches Baurecht, RPFLG, 1991, S. 455). Bereits 1978 entschied der Bundesgerichtshof jedoch, dass die anschließende Teilung und der Verkauf eines Wohnungseigentumsrechtes ohne Beteiligung der anderen Inhaber nicht zu einer Erhöhung der Stimmrechtsanteile unter Anwendung des Haupt- oder Objektstimmrechts führen (Beschluss vom 24. 11. 1978 V, 2/78, BGBHZ 73, 150, 155; Beschlussfassung vom 7. 10. 2004 V, BZ 22/04, BGBHZ 160, 354, 366 f.).

Wird über das Gesamtvermögen eines Stockwerkeigentümers das Konkursverfahren eingeleitet, nimmt der Konkursverwalter das Stimmrecht wahr, sofern das Stockwerkeigentum nicht aus der Konkursmasse entlassen wird. Wird ein Verwalter oder Willensvollstrecker ernannt, nehmen sie das Stimmrecht wahr. Im Falle der Insolvenz des Wohneigentums nimmt der Verwalter das Wahlrecht wahr.

Sind die Versammlungen überhaupt quotiert? Unit 1 - ist ein verheiratetes Paar, sie haben das Recht, zusammen zu wählen. Die Besitzerin möchte an der Besprechung teilhaben. Lektion 3: Unter Konkursverwaltung ist der Inhaber nicht teilnahmeberechtigt. Lektion 4: Der Erwerber darf nicht mitmachen, da er noch nicht Inhaber im Kataster ist; es gibt keine Handlungsvollmacht des Alteigentümers.

Texteinheit 5: In der Gemeinschaft der Eigentümer dürfen nur Vollmachten an Ehegatten, Kindern und Hausverwaltungen erteilen werden. Sie ist nicht beschlussfähig, da nicht mehr als die Haelfte der Anteile anwesend ist. Eine praktische Anleitung für Eigentümer, Berater und Administratoren zur Vorbereitung der Trägerversammlung. Wenn die gemeinsame Regelung eine Repräsentation in der Trägerversammlung zulässt, bei der die Bevollmächtigung schriftlich erfolgen muss, muss das Orginal auf Wunsch auch bei der Trägerversammlung vorgelegt werden.

Wird die Stimmenauszählung dennoch durchgeführt, sind die Beschlussfassungen im Falle einer Handlung für nichtig zu erklären, sofern die Abstimmungen das Abstimmungsergebnis beeinflusst haben (OLG München, Entscheidung vom 11.12.2007, 34 Bx 091/07). Das Quorum der Mitgliederversammlung muss bei jedem Einzelbeschluss anwesend sein. Er muss jedoch nicht vor jedem Beschlussvorschlag formell neu verabschiedet werden, es sei denn, es bestehen offensichtliche Bedenken oder von einem Sitzungsteilnehmer geäußerte Bedenken (BayObLG 10.5. 1989, Az.: 3Z BRA 23/88, WA 1989, 459).

Muss das Bundesverfassungsgericht eine Entscheidung nach Ablehnung für nichtig erklärt werden, wenn bei der Auszählung der abgegebenen Stimmrechte Irrtümer gemacht wurden, aber es besteht kein Zweifel daran, dass auch ohne Rücksicht auf die falsch ausgezählten Stimmrechte eine Stimmenmehrheit anwesend war? Wird ein stimmberechtigter Inhaber von der Stimmabgabe ausgenommen, wenn der Beschlussvorschlag besagt, dass er auf eine besondere Raumnutzung verzichten muss und sich die Gemeinde das Recht vorbehalten hat, im Falle einer weiteren Benutzung gegen ihn vorzugehen?

Der betreffende Inhaber ist nach Ansicht der Bayerischen Landesbank nicht von seinem Stimmrecht gemäß 25 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz ausgenommen, da sich der Beschluß noch nicht mit der Klageentscheidung befasst (BayObLG 28. Oktober 1998, Az.: 22BBR 137/98, Neuseeland 1999, 130). Muss ich bei der Stimmenauszählung mitzählen?

Enthaltungen sind nicht zu berücksichtigen (BGH 8.12. 1988, Az.: V BZ 3/88, BZHZ 106, 179). Seit wann kann ein Besitzer seine Zustimmung aufheben? Abstimmungen sind Absichtserklärungen, die der Vorsitzende der Versammlung entgegennimmt. Bei der Abstimmung durch Handerheben beginnt die Auszählung der ersten Voten. Bei Stimmzetteln ist der Anfang zu dem Moment zu akzeptieren, in dem der Vorsitzende der Versammlung die erste Abstimmung zur Kenntnis genommen hat (BGH, Entscheidung vom 13.07.2012, V VZR 254/11).

Wenn andere Stockwerkeigentümer ihr Stimmrecht auf ihn übertragen, kann er als ihr Bevollmächtigter fungieren und damit seine eigene Kündigung unterbinden (OLG-München, Beschlussfassung vom 15.9. 2010, 32 W x 16/10). Als Stockwerkeigentümer möchte ich mich zur Verwalterwahl bewerben, darf ich mich selbst aussuchen? Administrative Mitinhaberinnen und Mitinhaber werden sich oft die Frage gestellt, ob sie bei der Auswahl eines WEG-Verwalters selbst entscheiden können oder ob ihnen die Ausübung ihres Stimmrechts nach § 25 Abs. 5 WEG nicht untersagt ist.

Es handelt sich bei der Verwalterwahl nicht um ein rechtsgeschäftliches Verfahren und damit auch nicht um ein Abstimmungsverbot für den Mitinhaber, der beantragt, Administrator zu werden oder sich zur Neuwahl zu stellen. Gleiches trifft auf die ihm durch einen Bevollmächtigten übermittelten Stimmrechte zu (z.B. am 27.07.1995 3 Bx 210/95 des Amtes Düsseldorf). Kann ein Stockwerkeigentümer, der auch der Immobilienverwalter ist, über seine Entlassung voten?

Wenn der Insolvenzverwalter zugleich Inhaber ist und über seine Entlassung und zugleich über die Kündigung des Verwaltervertrages entscheidet, kann er abstimmen, es sei denn, die Entlassung erfolgt aus wichtigen Gründen (BGH, Urteil vom 19.9.2002, V VZB 30/02). Zur Verhinderung seiner eigenen Kündigung kann er auch die Vertreter anderer Mitinhaber heranziehen (OLG Munich, Beschlussfassung vom 15.9. 2010, 32 W x 16/10).

Er darf die Stimmrechtsvertreter nicht einsetzen, um seine eigene Kündigung aus wichtigen Gründen zu unterbinden (OLG D?, Beschlussfassung vom 20. Juli 2001, 3 W x 174/01). In den Absätzen 2 bis 5 gilt für Entscheidungen über Gegenstände, über die die Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss entscheiden (2) Jeder Eigentümer hat eine einzige Stimme. 2.

Ist eine Eigentumswohnung im Miteigentum mehrerer Personen, können diese ihr Stimmrecht nur in einheitlicher Weise ausübt. Sie ist nur beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfe der nach dem Umfang der im Kataster angemeldeten Aktien berechneten Mitbesitzanteile repräsentieren. Stimmt die Beschlussfähigkeit einer Sitzung nach Abs. 3 nicht, so hat der Sachwalter eine neue Sitzung mit demselben Thema einzuberufen.

Die Beschlussfähigkeit dieser Sitzung ist unabhängig von der Anzahl der anwesenden Aktien; darauf ist bei der Einladung zu verweisen. Das Stimmrecht steht einem Stockwerkeigentümer nicht zu, wenn der Beschluss die Durchführung eines Rechtsgeschäftes über die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums mit ihm oder die Anbahnung oder Beilegung eines Rechtsstreites der anderen Stockwerkeigentümer gegen ihn zum Gegenstand hat oder wenn er gemäß 18 endgültig und abschließend überführt wird.

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